El local en el que tengo mi negocio ha sido expropiado ¿tengo derecho a que se me indemnice por el alquiler que tendré de pagar en otro local?
El local en el que tengo mi negocio ha sido expropiado ¿tengo derecho a que se me indemnice por el alquiler que tendré de pagar en otro local?
La respuesta a esta cuestión es afirmativa y así lo declara la sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2015 que nos dice, con cita en la sentencia de 19 de octubre de 2001, que “la obligada extinción del vínculo arrendaticio, derivado de la expropiación de un local de negocio, determina, en orden a la indemnización correspondiente a aquella privación, que debe permitir la posibilidad de continuar, sin detrimento económico, la actividad que se venía ejerciendo, en otro local de características similares que normalmente se ha de adquirir por traspaso o mediante alquiler con renta superior a la que se pagaba con anterioridad, lo que explica la utilización de dos métodos valorativos distintos; uno en función de una hipotética efectividad del derecho de traspaso y el otro por la capitalización de la diferencia entre la renta que satisfacía y la que habría que abonarse en el nuevo local, siendo incompatible el procedimiento de capitalización de la renta con la que pudiera obtenerse por razón de traspaso». De este modo -añade la Sentencia citada- «la indemnización que corresponde al arrendatario de un local de negocio, privado de su derecho como consecuencia de la expropiación, que extingue el contrato de arrendamiento, deba estar representada normalmente por la cantidad resultante de capitalizar al 10 por 100 la diferencia de renta, entre la que habrá que pagarse en un nuevo local de características semejantes al que venía disfrutando en el ejercicio de su derecho arrendaticio y la cantidad que se venía satisfaciendo con anterioridad». En este mismo sentido se pueden citar las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de abril de 1990 , 30 de marzo de 1999 y 12 de diciembre de 2000.”
Añade el alto Tribunal que “la jurisprudencia considera que el justiprecio en estos casos habrá de calcularse por uno de los antedichos métodos; entendiendo que a falta de una «prueba cierta y contundente sobre el precio del traspaso» deberá prevalecer el criterio de la capitalización ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 1999 ).
Respecto del método de capitalización de la diferencia de rentas al 10 por ciento debe indicarse que el mismo aparece diseñado para los arrendamientos sujetos a prórroga forzosa, admitiendo, en todo caso modulaciones en recta aplicación de los artículos 43 y 44 de la Ley de Expropiación Forzosa (un ejemplo de ello lo contemplamos en el supuesto referido en la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2000 ). Es por ello que en supuestos en los que estemos ante arrendamientos de duración determinada, la expresada capitalización de rentas deberá ser modulada en atención al tiempo que quede desde la ocupación al vencimiento pactado del contrato, cuando dicho plazo fuere inferior a 10 años. Esto es, la capitalización a aplicar será la referida al plazo contractual pendiente de vencimiento.”
Y concluye el Tribunal afirmando que “en el caso presente, dada la fecha a la que debe ir referida la valoración, 17 de enero de 2003, al contrato de arrendamiento le quedaban aún más de 10 años (129 mensualidades, concretamente), por lo que a la hora de determinar la indemnización procedente por este concepto aplicaremos el método de la capitalización de la diferencia de rentas al 10 por ciento, asimilándolo al supuesto de contrato arrendaticio sujeto a prórroga forzosa.”
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