¿Es posible apreciar la accesión invertida en las servidumbres?

La respuesta a esta cuestión nos las ofrece la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2016 que sobre esta cuestión señala que “la cuestión jurídica de fondo sobre la posibilidad de apreciar la accesión invertida en relación con las servidumbres ha merecido respuestas diversas por la doctrina y la jurisprudencia que vamos a recoger a continuación, en el buen entendimiento que, en contra de previsiones existentes en el derecho comparado, las sentencias de esta Sala en lo que han tenido uniformidad ha sido en negar la posibilidad de adquirir la servidumbre por accesión invertida, por «no ser medio hábil para ello ya que las servidumbres sólo se adquieren por los medios establecidos por la ley», admitiendo que lo adquirido será la franja de terreno invadida en la extensión a lo largo de la fachada con la que lindan los predios ajenos, necesaria para que se respeten las distancias que exige el Código Civil.”
Añade el Tribunal que “hecha la anterior consideración conviene llamar la atención sobre las razones que subyacen en las sentencias de esta Sala citadas por la parte recurrente, que son de política económica, social y de conveniencia, hasta el punto de haber afirmado algún sector de la doctrina que con ellas se abre una vía por el camino de la equidad. En evitación de confusiones es necesario precisar que la sentencia de 3 de abril de 1992 no decidió sobre la accesión invertida en materia de luces y vistas al no ser necesario ofrecer respuesta a ello, por lo que sólo decidió sobre la invasión del alero de la edificación que se concretó en una anchura de 10 centímetros a lo largo de 3 metros, o sea, en una superficie rectangular de 30 decímetros. Partiendo de ese dato, y con citas de doctrina legal sobre la accesión invertida, concluye, y ello es relevante, que tal invasión no afecta a la posible y posterior elevación de la casa del demandante, ya que existen medios técnicos para solucionar tal situación, por lo que niega la demolición de lo edificado en la parte que invade el vuelo, sin perjuicio del abono de su valor y de los perjuicios ocasionados. Por contra, la sentencia de 10 de diciembre de 1980, citada con recurrencia, sí se ocupa de esta cuestión jurídica en relación con la servidumbre de luces y vistas. 5.- La expresada sentencia, que hace ver los graves perjuicios que se causarían si no se aplicase la doctrina jurisprudencial de la accesión invertida, resuelve en los siguientes términos: «si es cierto que el problema que se plantea en la litis y llega a este recurso, encontraría su solución legal simplemente ejercitándose, tal como lo hacen los actores, las correspondientes acciones negatorias de servidumbres de paso, luces y vistas, puesto que con arreglo a la normativa de la propiedad que tiene su sanción legal en el artículo 348 del Código civil, en el supuesto de autos, en relación con los artículos 564 y siguientes reguladores de las servidumbres de paso, y por otra parte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 582 del propio Código, conforme al cual, no se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos, y a su semejanza, terrazas con dichas vistas, a menos de dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y la finca del vecino, la solución no habría de ser otra, tal como propugna el Juzgador, sino la de convertir la fachada en una simple pared o muro de cerramiento en el que no habría más huecos que los de ordenanza, o la de, aún más drástica, que su derribo y consiguiente retranqueo del edificio en los metros necesarios para que los nuevos voladizos y demás huecos guardasen aquellas distancias, en relación a los linderos de los predios de los actores, soluciones, una y otra, que por razones obvias hace innecesario hablar de su transcendencia, consecuencias y repercusiones que habría de ocasionar; bástenos solamente traer a colación que se trata de un edificio o torre, compuesto de sótano, planta baja destinada a locales de negocio, diez plantas superiores con cuatro viviendas en cada una y planta de ático con vivienda para el portero, construido en régimen de propiedad horizontal y viviendas de protección oficial, de buena fe, extremo éste no discutido en la litis ni sobre el que la sentencia nada en contrario se declara, y a vista, ciencia y paciencia de los propietarios de los predios colindantes, los hoy actores recurridos, luego si razones de política económica, social y aún podría afirmarse de buena vecindad, -como de relaciones de vecindad configura el Derecho alemán la construcción extralimitada- justifican la accesión invertida, razones de esa índole, más que suficientes, indudablemente se dan en el caso contemplado. Al examen y ponderación del caso, según lo expuesto, sigue el razonamiento que determina el acogimiento del recurso: es de tener en cuenta, que si bien los casos examinados por las sentencias que sientan la doctrina de la accesión invertida, contemplan supuestos de construcciones que invaden el terreno ajeno, siendo la propiedad del suelo, tanto del vuelo como del subsuelo, esto es de cuanto está sobre el mismo como por debajo, que encuentra su más significativa expresión en el axioma formulado por los glosadores a base de textos romanos, «cujus est solum ejus est usque ad coelum et usque ad inferos» fundamento de cuanto dice el artículo 350, de nuestro Código civil , al determinar la extensión objetiva del dominio en sentido vertical, de que «el propietario de un terreno es dueño de su superficie -vuelo- y de lo que está debajo de ella», es de concluir, que la invasión del suelo ajeno no solamente se produce por traspasar los linderos del terreno por medio de una construcción que le afecta al igual que al subsuelo, sino igualmente y con igual fuerza al erigirse una construcción que invade el vuelo, al tener proyección sobre sobre las facultades dominicales, como lo puede ser por voladizos, huecos con vistas rectas y oblicuas, terrazas con iguales posibilidades o con pasos o caminos por el suelo ajeno, como accesos a la construcción y natural es, con la propia significación, alcance y efectos, que la de haber traspasado los linderos del terreno propio; por lo que, si la accesión invertida encuentra su justificación en aquellas razones de política económica social e incluso de vecindad, dando lugar a aquella inversión, «solo cedit superficie», igualmente lo ha de ser cuando concurriendo las mismas razones de política económica, social y de convivencia, en el caso que se contempla; y dándose por otra parte los requisito que exige la accesión invertida, esto es, la existencia de una edificación en suelo propio pero que invade parte del ajeno, pues como quedó expresado es indiferente, a este respecto, que la edificación traspase el suelo o el vuelo y que el constructor haya actuado de buena fe, extremo éste no discutido, resulta indudable la aplicación de dicha figura jurídica al supuesto de autos; pero bien entendido que lo que adquiere la demandada no son las servidumbres a que dio lugar con la construcción del edificio, por no ser la accesión, tanto la continua como la invertida, medio hábil para ello, ya que las servidumbres sólo se adquieren por los medios establecidos por la Ley, sino la franja de terreno invadida en la extensión a lo largo de la fachada con la que lindan los predios ajenos, necesaria para que los voladizos más salientes se encuentren a dos metros de distancia del que va a resultar nuevo lindero de la propiedad ajena, previa la correspondiente indemnización a dichos propietarios del valor de dicha franja de terreno, y la que quedara en beneficio del edificio; solución ésta que, con la mayor equidad, resuelve los intereses en colisión, principalmente los que afectan a los propietarios de los pisos y locales del edificio, que de no ser así se verían privados de una propiedad legítimamente adquirida y terceros al problema que la invasión, por la construcción en terreno ajeno, ha motivado; por lo que, al no entenderlo de tal forma el Juzgador de instancia, procede admitir este primer motivo del recurso, casando y anulando la recurrida sentencia.»”

Añade el alto Tribunal que “la sentencia del TS de 1 de octubre de 1984 estableció conclusiones distintas, aunque en supuesto no exactamente igual que el que contempló la sentencia de 10 de diciembre de 1980. La citada sentencia de 1 de octubre de 1984 hizo un examen previo de las modalidades de edificar en terreno ajeno ya recogidas en sentencia de 17 de junio de 1961, para, a continuación rechazar la aplicación de la doctrina sobre la accesión invertida con apoyo en los argumentos que especifica: « A) primero en que si originariamente alegó la Comunidad una inmisión, efectuada con los cimientos y encofrados en el terreno de la misma, reclamante en el interdicto de obra nueva y aquí demandada y recurrida, este punto de la invasión propiamente dicha quedó ejecutoriado -y para dejarlo en claro, se antepusieron al estudio del motivo, las imprescindibles puntualizaciones de las vicisitudes procesales del caso- y así permanece únicamente el de haberse construido la escalera del nuevo edificio, no con invasión de terreno de la finca de la Comunidad, sino conculcando el ordenamiento de la servidumbre de luces y vistas constituida por título y regulada en el artículo 585 del Código civil , sin respetar la existencia de la misma, no obstante las advertencias y el hallarse publicada por el Registro de la Propiedad; por lo cual no se da en este caso el supuesto de la doctrina sobre la accesión, justamente por la existencia de una regulación legal constituida por el expresado artículo; B) porque aunque, hubiera de extenderse a otros supuestos de invasión, como los de ocupación del vuelo o las vistas rectas u oblicuas tomadas sin respetar las distancias intermedias de los artículos 582 y 585 pero sin traspaso de la línea de contigüidad, ello significaría alterar el régimen de constitución de las servidumbres según los artículos 536 y 541 y los modos de extinguirse las mismas conforme al 546, actuando en el caso a la manera de una redención forzosa de la servidumbre creada en el año 1929, a lo que se opuso la ya citada sentencia de 10 de diciembre de 1980 que advirtiendo «no ser la accesión, tanto la continua como la invertida, medio hábil para ello (la adquisición de una servidumbre de luces y vistas), ya que las servidumbres sólo se adquieren por los medios establecidos por la ley», regularizó lo edificado mediante aplicar la accesión invertida a la franja de terreno necesaria para que la aproximación de los voladizos se ajustara al régimen legal; C) pero, aparte todo lo razonado hasta aquí, lo ciertamente determinante y decisivo en el caso ha de ser el que, en todo el conjunto de las sentencias recordadas, recaídas sobre la accesión invertida o inversa, siempre se le exige al beneficiario (que sería aquí la Inmobiliaria recurrente) el indispensable requisito de la buena fe, rotundamente negado a la misma por la Sala de instancia -según se dejó ampliamente consignado, con transcripción de las apreciaciones al respecto, en el lugar correspondiente de la presente sentencia- siguiéndose, ante una situación de mala fe de la parte recurrente, la radical inaplicabilidad de la doctrina legal invocada.» 7. Dentro del mismo supuesto aquí enjuiciado, esto es, la alegación de la ascensión invertida en un supuesto de servidumbres de luces y vistas, cabe citar también la sentencia de 22 de noviembre de 1989 , que contiene la siguiente motivación: « A igual solución desestimatoria es de llegar en cuanto al motivo cuarto, formulado, al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con fundamento en alegada infracción de la doctrina sobre la accesión invertida, y que el recurrente apoya en Sentencias de 31 de mayo de 1949 , 10 de diciembre de 1980 y 1 de octubre de 1984 , toda vez que reconocido en la sentencia recurrida, en el ámbito fáctico, con plena vinculación al respecto, que los huecos objeto de controversia fueron construidos con falta de buena fe en su constructor, el demandado, conocedor de la consideración de camino privado, con adscripción del terreno que ocupaba en proyección a la finca del demandante al dominio de éste, impide la aplicación al supuesto que se examina de la doctrina de la accesión invertida, o construcción extralimitada, que viene acogida por la jurisprudencia, y de la que son exponente las sentencias de 31 de mayo de 1949 , 10 de diciembre y 1 de octubre de 1984 , citada por el recurrente, además, de las de 23 de junio de 1923 , 21 de diciembre de 1945 , 17 de junio de 1961 , 19 de abril de 1972 , 23 de octubre de 1973 , 22 de febrero de 1975 , 3 de marzo y 11 de diciembre de 1978 , 1 de octubre de 1985 y 24 de enero de 1986 , toda vez que, como en ellas se expresa, al ser tal modalidad de accesión una mera ejecución forzosa de la segunda opción del artículo 361 del Código civil , su reconocimiento requiere no solamente la acreditación de que quien la pretenda sea titular dominical de lo edificado, que lo edificado lo sea en parte en propiedad ajena y tenga una importancia y valor superior a los del terreno invadido, sino también que el edificante, en este caso el demandado, hubiera procedido de buena fe, aspecto que, como establece la sentencia recurrida, sin eficiente desvirtuación por dicho demandado recurrente, no se da en el presente caso; y a lo que en nada obsta la circunstancia de que el referido constructor haya procedido a la venta a los también demandados de pisos correspondientes a la edificación construida con tales huecos, no significativos de viabilizar servidumbre de luces y vistas, pues esa circunstancia la única consecuencia que puede producir en relación con dichos adquirentes de pisos es la posibilidad de ejercicio de acciones que por su causa, de cerrarse tales huecos, estimasen corresponderles contra dicho constructor y transmitente.»”

Explica la Sala que “con cita de las anteriores sentencias se dictó la sentencia de esta Sala de 7 de noviembre de 1995, también citada recurrentemente en la materia, en la que se recoge que, en general ha prevalecido en la jurisprudencia un criterio contrario a la apreciación de la accesión invertida en relación con la servidumbre de luces y vistas, haciéndose hincapié en la inexistencia del requisito de la buena fe, pero no sin exponer otras razones. Así: «Especialmente la sentencia de 1 de octubre de 1984, trata de objetivar el problema apoyándose asimismo en argumentos no dependientes de la buena o mala fe sino en la sumisión del Juez al imperio de la Ley. Y, es sobre este último planteamiento, desde donde ha de enfocarse y resolverse el problema, ya que la doctrina de la accesión invertida, como tal creación jurisprudencial, dentro de la tarea de prestar complemento al ordenamiento jurídico que interpreta se explica en tanto en cuanto viene a dar respuesta a una laguna legal surgida cuando la construcción no se hace toda ella en terreno propio, esto es, cuando se construye parcialmente en terreno ajeno (y se tiene buena fe). Pero si el caso concreto halla pleno y claro encaje en el supuesto normativo, por más que resulten penosas las consecuencias del restablecimiento de la situación jurídica lesionada, no hay otra alternativa que la del respeto riguroso de la norma en cuestión, y, ninguna duda deja al respecto la aplicación al caso del artículo 582 del Código civil que claramente ordena que no se abran ventanas con vistas rectas ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Otra cosa es que la ejecución de las medidas restitutorias al estado precedente se lleven a cabo con el menor costo posible para el ejecutado.» Esta doctrina jurisprudencial hace prevalecer el imperio de la ley, hasta el punto de que existe un sector doctrinal que afirma que en la sentencia de 10 de diciembre de 1980 parece existir una especie de expropiación forzosa en interés privado.”

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¿A quién corresponde la carga de probar la simulación de un contrato?

Nos enseña la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia de 13 de mayo de 2016 que “el apartado 2 del artículo 217 LEC dispone, con carácter general, que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda. Y, de modo específico, la jurisprudencia de esta Sala ha establecido, frecuentemente con invocación de la norma del artículo 1277 CC -cuya infracción se denuncia expresamente en el motivo segundo del recurso de casación de Construcciones Elorri-, que la simulación de un contrato ha de ser probada, en principio, por la parte que la alega: las Sentencias 504/2008, de 6 de junio (Rec. 1190/2001), 270/2010, de 14 de mayo (Rec. 1253/2006), 262/2013, de 30 de abril (Rec. 2148/2010) y 599/2015, de 3 de noviembre (Rec. 1769/2013), entre otras, así lo confirman. E, incluso si se sostuviera que las palabras «mientras el deudor no pruebe lo contrario» indicarían que el artículo 1277 CC sólo es aplicable cuando quien niega la existencia de la causa del contrato -por ejemplo, del intercambio de cosa por precio- es una de las partes, el «principio de normalidad», al que se refiere también la tercera de las sentencias mencionadas, reclama la misma conclusión. Hay que coincidir sin duda con la Audiencia a quo cuando declaró que no está amparada por la fe pública notarial la manifestación del comprador en la escritura de compraventa de haber recibido el precio. Y es seguro también que los principios de «la disponibilidad y facilidad probatoria» que contempla el apartado 7 del artículo 217 LEC pueden exigir imponer al comprador -o a éste y al vendedor si es un tercero quien lo niega- la carga de probar el pago del precio.”
No obstante, el alto Tribunal realiza la siguiente matización: “ahora bien: Respecto de la primera de dichas cuestiones, la Sentencia de esta Sala 855/2007, de 24 de julio (Rec. 3425/2000), declaró: «Es cierto que, según la jurisprudencia, en los casos de compraventa en que no conste la entrega real del precio al vendedor, la mera confesión del vendedor sobre el pago del precio no se halla amparada en cuanto a su certeza y veracidad por la fe pública notarial ( STS de 15 de noviembre de 1993 ). Sin embargo, este elemento no es suficiente por sí mismo para acreditar la simulación, pues, según se desprende de la jurisprudencia -entre otras, en las sentencias que cita la parte recurrente-, la carga probatoria del demandado de demostrar el pago del precio sólo surge cuando es preciso desvirtuar la presunción de simulación fundada en la concurrencia de otros indicios suficientes para acreditar por sí mismos, en palabras de la STS de 16 de marzo de 1994 , citada por la recurrente, «de un modo preciso y directo la realidad de la simulación»».
Y aunque hemos reiterado que las presunciones son medio idóneo de prueba de la simulación [ STS 178/2013, de 25 de marzo (Rec. 2210/2010), y las en ella citadas], lo cierto es que la sentencia recurrida no afirma de modo expreso que los hechos que declara probados sean indicios de simulación, ni contiene ninguna explicación de por qué habrían de considerarse tales. Para los hechos coincidentes, la sentencia dictada el 28 de noviembre de 2013 por la Sección 5ª de la misma Audiencia Provincial de Bizkaia -que quedó firme y hemos citado extensamente en el Fundamento de Derecho Primero de esta nuestra- argumentó con acierto que no resultan ser sino «meras hipótesis o sospechas» de simulación.”
Explica a modo de afirmación conclusiva la Sala de lo Civil que “respecto a los principios de disponibilidad y facilidad probatoria, la alegación de las compañías ahora recurrentes de que no cabe invocar esos principios en su perjuicio -al haber transcurrido más de veinte años entre el otorgamiento de la escritura de compraventa pretendidamente simulada y la interposición de la demanda iniciadora del presente proceso sin que antes de ésta don Adrian les hubiera dirigido reclamación alguna al respecto (y es lo cierto que no hay constancia alguna, ni alegación siquiera del ahora recurrido, de que existiera tal reclamación previa), por lo que no disponen ya de otros medios de prueba que la escritura misma y sus declaraciones en el acto del juicio en el sentido de que la compraventa fue real y el precio se pagó-, es plenamente acorde con la jurisprudencia de esta Sala. En efecto: Los referidos principios permiten hacer recaer las consecuencias de la falta de prueba sobre la parte que tenía más facilidad o se hallaba en una posición mejor o más favorable por la disponibilidad o proximidad a su fuente para su aportación; pero la mera imposibilidad probatoria de un hecho no puede traducirse, sin más, en un desplazamiento de la carga de la prueba, pues ello requiere que sea factible para la parte a la que tal desplazamiento habría de perjudicar: así lo han declarado, entre otras, las Sentencias de esta Sala 949/2004, de 8 de octubre (Rec. 2651/1998), 133/2010, de 9 de marzo (Rec. 1988/2005), 859/2010, de 31 de diciembre (Rec. 1886/2006) y 400/2012, de 12 de junio (Rec. 703/2009). Y como dijo la arriba citada Sentencia 504/2008, de 6 de junio: «La prueba a cargo de los compradores es la entrega del dinero. Sucede que ello ha sido imposible probarlo por inexistencia de toda documentación bancaria o de otro tipo dado el dilatado tiempo transcurrido entre la fecha del otorgamiento de las escrituras (1976) y el ejercicio de la acción de nulidad (1998). Esa imposibilidad de prueba no puede perjudicarles, sino al actor, que ha demorado tanto tiempo su reclamación».3.ª) La Audiencia a quo trajo a colación el carácter imprescriptible de la acción de nulidad para argumentar lo contrario. No puede esta Sala estar de acuerdo. Si don Adrian hubiera tenido conocimiento de la compraventa cuya nulidad pretende muchos años antes de interponer la demanda iniciadora del presente proceso, su conducta habría constituido un supuesto paradigmático de retraso desleal. Y en cualquier caso la referida imprescriptibilidad no debe ofrecerse como expediente útil para que los socios de pequeñas compañías como Construcciones Elorri se permitan permanecer o toleren en silencio que les mantengan durante mucho tiempo en una absoluta ignorancia sobre los asuntos sociales, confiando en que el Derecho les solucionará a la postre las dificultades probatorias que encuentren en el ejercicio de la acción de nulidad de los contratos celebrados por el órgano de administración de la sociedad. Vigilantibus non dormientibus iura subveniunt.”

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