¿Se puede exigir la constitución del aval de la Ley 57/1968 una vez terminada la vivienda si no se ha exigido su constitución durante su construcción?

La respuesta a esta cuestión es de sentido negativo y así lo recuerda el auto de 21 de enero de 2015 dictado por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que nos enseña “en lo referente a la falta de constitución del aval o garantía, es cierto que esta Sala resaltó, como principio general, que la omisión del aval o de la garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los futuros adquirentes de las viviendas, art.1 de la Ley 57/68 , implicaba una vulneración de lo pactado que podía ser calificada de grave o esencial. Pero también los es que en la sentencia nº 731/2012, de 10 diciembre (recurso nº 1044/2010 ), se profundizó en la configuración contractual de la figura declarándola, por una parte, como obligación esencial del vendedor, y por la otra, determinando su régimen de aplicación conforme al contexto de las obligaciones recíprocas, como son las derivadas del contrato de compraventa, de forma que «la resolución del contrato a instancia del comprador por incumplimiento de dicha garantía por parte del vendedor dependerá de que, en verdad, subsista la reciprocidad o, dicho de otro modo, siga teniendo sentido la constitución o continuidad de dicha garantía» . En este sentido, en la sentencia nº 221/2013, de 11 de abril (recurso nº1637/2010 ), y las en ella citadas, se establece en relación a los avales exigidos por la Ley 57/1968 que «en el plano de su caracterización nos encontramos ante una obligación legal, de carácter esencial, que atañe o compete al vendedor de la vivienda en proyecto o en construcción. Su tipicidad, conforme a la naturaleza del contrato de compraventa, se imbrica en el funcionamiento de la reciprocidad obligacional tendente a garantizar el cumplimiento del contrato; construcción de la vivienda y pago de la misma. En el plano de su régimen de aplicación, por mor de la tipicidad expuesta, cabe diferenciar dos supuestos. En la fase de pendencia de la obra proyectada, o en su construcción, el aval opera como una propia obligación bilateral, de forma que el futuro adquirente puede tanto oponer una excepción a la entrega de la cantidad anticipada, si éste no se otorga, como proceder a la resolución del contrato si entregada o dispuesta dicha cantidad el vendedor se niega a otorgar el preceptivo aval. En este sentido, el aval viene a constituir la causa de la obligación de entregar de la cantidad y viceversa ( artículo 1274 del Código Civil ). Todo ello, conforme al principio de buena fe contractual y su proyección con la doctrina de los actos propios. En la fase de realización de la prestación, construcción terminada de la vivienda, si la obligación del aval no ha resultado exigida por el adquirente su constitución carece de sentido pues con la entrega o puesta a disposición de la vivienda su función se reconduce al ámbito propio del cumplimiento o incumplimiento contractual.”

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9 febrero, 2015/por Whitman Abogados