Consulta jurídica. Orden de demolición vivienda en suelo no urbanizable.

Recibimos una consulta de Adam, ciudadano británico afincado desde hace años en Alicante.

Adam nos explica que adquirió, en la provincia de Alicante, una vivienda vacacional por 185.000 euros sin saber que la misma había sido construida en suelo no urbanizable de especial protección. Nos dice que entregó todo el dinero de la compraventa y cuando el Ayuntamiento le comunicó que la construcción era ilegal y que procedería a su demolición interpuso denuncia contra el vendedor.

Adam nos cuenta que se condenó al vendedor de la vivienda por un delito contra la ordenación del territorio y por un delito de estafa, así como a devolver a Adam y a su esposa los 185.000 euros que habían pagado. Sin embargo el condenado fue declarado insolvente y no ha devuelto ninguna cantidad.

El problema al que Adam se enfrenta es que no va a recuperar su dinero y además la sentencia penal decreta la demolición de la vivienda lo que supone que Adam y su esposa se quedan sin la vivienda y sin el dinero que entregaron.

Adam quiere saber si existe alguna posibilidad de evitar la demolición de la vivienda porque entiende que con esta decisión sólo se le perjudica a él y a su esposa que se quedan sin dinero y sin vivienda.

Estimado Adam.

Lamentablemente no podemos darte buenas noticias respecto a la cuestión que nos planteas. Muy recientemente la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo (STS 11 de noviembre de 2016) ha examinado un caso muy similar al tuyo y ha resuelto la cuestión que nos planteas en sentido contrario a tus intereses, optando, la Sala de lo Penal, por la procedencia de la demolición.

Los afectados alegaban allí que la decisión de demoler colisionaba con su derecho a tutela judicial efectiva. Explicaban, igual que te ocurre a ti Adam, que la  demolición  afecta  a  unos  inocentes,  extranjeros,  desconocedores  de  la lengua y del sistema jurídico español, con actuaciones lamentables del Ayuntamiento, Notario, Registrador, tras un plazo de duración irrazonable del proceso administrativo y penal, es una pena en si misma que afecta a  las  víctimas  y  sus  a  derechos  como  la  igualdad,  intimidad  personal  y  familiar  y  la  propiedad,  todos  ellos reconocidos por la CE y el protocolo 1 del Convenio Europeo de los Derechos Humanos.

Para el Tribunal, en  los  casos  de  actuaciones  contrarias  al  planeamiento  urbanístico  es imprescindible  restaurar  la  realidad  física  o  transformada  por  la  acción  ilegal,  de  manera  que  no  existe la  posibilidad  de  optar  entre  dos  o  más  medios  distintos  y  no  es,  por  tanto,  aplicable  el  principio  de proporcionalidad.

También alegaban los afectados la aplicación del principio de proporcionalidad como vía para evitar la demolición de su vivienda. El Tribunal rechaza su aplicación argumentando que para que pudiera operar el principio de proporcionalidad demandado sería preciso que aparecieran de forma contundente las circunstancias que la Sala Tercera del Tribunal Supremo define como “marcadamente excepcionales”. En aquel caso la Sala dice que “está claro que nos encontramos ante un caso en que la gravedad de la infracción urbanística, la reversibilidad de la obra construida, la condición de espacio natural protegido en que se halla ubicada la parcela y la calificación urbanística de suelo no urbanizable de especial protección (obras ilícitas, por  tanto,  no  autorizables  ni  legalizables),  constituyen  circunstancias  más  que  suficientes  para  acordar  la demolición de lo construido. Además, a lo anterior hemos de añadir que las viviendas construidas en tal suelo no constituyen la primera vivienda de los actuales propietarios, con lo que con la indemnización acordada a su  favor  se  les  resarce  de  los  perjuicios  que  tal  demolición  les  acarreará,  caso  de  resultar  la  solvencia  de los condenados.

Por último el Tribunal pese a reconocer que es muy lamentable el engaño sufrido por los perjudicados, la duración del proceso, y  la  aparente  insolvencia  de  los  condenados, no puede sin embargo compartirse el alegato de los recurrentes sobre indefensión sufrida, habida cuenta no sólo del fallo obtenido, sino de su personación como acusaciones particulares a lo largo de todo el procedimiento, calificando, proponiendo prueba y medidas de todo orden en defensa de su derecho.

Como puedes ver Adam no es posible evitar la demolición, pese a la injusticia de dicha decisión. Encontrándose tu vivienda fuera de ordenación, en suelo no urbanizable de especial protección, y además constituir segunda vivienda la decisión de demolición no nos parece evitable.

WHITMAN ABOGADOS

www.whitmanabogados.com

Sede Central: Explanada de España nº 2, 1ºdcha. Alicante

965-21-03-07