Un retraso de 18 meses en la entrega de la vivienda ¿permite la resolución del contrato del comprador por pérdida del interés contractual?
Un retraso de 18 meses en la entrega de la vivienda ¿permite la resolución del contrato del comprador por pérdida del interés contractual?
La respuesta a esta cuestión es afirmativa, y así lo declara la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2014, que tras recordar que “la STS de 1 de abril de 2014 recoge que: «Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, 21 de marzo 2012, y 25 de octubre de 2013) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC ) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( rtículo 1461 CC en relación con el artículo 1445 CC ). En esta línea se viene afirmando por esta Sala que el mero retraso en el pago o en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011 la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señalan los artículos 1101, 1096 y 1182 deI Código civil , pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución cuando se funda en las obligaciones que le correspondían, que se aprecie en quien insta la resolución un «Interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés del acreedor en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. (..)”
Expuesto lo anterior la Sala de lo Civil nos enseña que en el caso objeto de estudio “no se trata de un mero retraso en la entrega, hasta el punto de estar este previsto y su prórroga, sino de un retraso prolongado de dieciocho meses, del que sí puede inferirse la pérdida del interés contractual justificado, con independencia de que la voluntad de resolver se manifestase antes. Esto último no es óbice a lo que mantenemos por cuanto en ese momento de leve retraso la vivienda no se encontraba acabada y en disposición de entrega sino que para ello faltaban meses, por lo que es razonable que en tales circunstancias quiebre el interés contractual de la compradora.
Mantener lo contrario sería tanto como «dejar el cumplimiento al arbitrio de una de las partes» (Sentencia 21 de julio de 2014). Una finalización tan tardía implica la frustración del fin del contrato. Como dicen las sentencias de 3 de diciembre de 2008, 13 de febrero de 2009 y 10 de junio de 2010.)”
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