¿Tienen los locales comerciales obligación de contribuir a los gastos de adaptación del ascensor comunitario para suprimir barreras arquitectónicas?

¿Tienen los locales comerciales obligación de contribuir a los gastos de adaptación del ascensor comunitario para suprimir barreras arquitectónicas?

Esta interesante cuestión es tratada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en reciente sentencia de 17 de noviembre de 2016, que comienza analizando el contenido de los estatutos de la comunidad de propietarios en los que se indica que  «los dueños de  la  planta  baja  o  primera  de  la  casa  no  tienen  participación  en  la  escalera  ni  en  el  ascensor  si  llegara  a establecerse; siendo «los gastos de conservación, reparación y reconstrucción de las escaleras  costeados por todos los condueños, excepto los de planta baja o primera y patio posterior, y «los  dueños  de  la  planta  baja  estarán  exentos  de  los  gastos  a  que  se  refiere  el  artículo  anterior  y  de  los de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor si se estableciera. Los gastos de escalera y ascensor se dividirán entre los demás condueños en la siguiente proporción…».

Una vez que la Sala de lo Civil ha examinado el contenido de los estatutos de la comunidad de propietarios afectada, el Tribunal comienza señalando que “constituye  un  hecho  incuestionable  -STS  10  de  marzo  2016-  la  posibilidad  de  actualizar  las edificaciones  de  uso  predominantemente  residencial  mediante  la  incorporación  de  nuevos  servicios  e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos. Lo que se cuestiona en este caso es si esa necesidad que tienen los propietarios de viviendas, en este caso de bajar el ascensor a cota cero y eliminar los peldaños de la escalera que llegaban hasta la puerta de entrada del edificio, es un derecho de la Comunidad sin limitaciones, que se puede imponer a todos los comuneros haciéndoles partícipes del gasto que la obra conlleva, conforme a su cuota de participación en la comunidad, por ser obras que se dirigen a  eliminar  barreras  arquitectónicas,  al  margen  de  las  normas  rectoras  de  la  comunidad,  en  los  términos  y condiciones que establece el artículo 9, e) para los gastos generales de la LPH , que se remite a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, o lo que es igual, sin respetar aquellas exenciones previstas en los estatutos.”

Explica también el Tribunal, incidiendo en la cuestión que “este criterio ha sido confirmado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en su disposición final primera , por el que se da nueva redacción al artículo 10 de la LPH, sobre«obras necesarias de conservación y accesibilidad», en la que su artículo 10.2 c) señala expresamente que «Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o  actuaciones  en  los  mismos  términos  y  condiciones  que  los  establecidos  en  el  artículo  9  para  los  gastos generales». Esta Sala ha declarado con reiteración (sentencias de 18 de noviembre de 2009; 7 de junio 2011 ; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014 ) que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad.”

La Sala de lo Civil, tras el análisis jurisprudencial realizado discrepa de la respuesta que ofrece la sentencia que se recurre en casación. Así, explica la Sala que “se  confunde  lo  que  es  el  quorum  necesario  para aprobar una obra, que se considera necesaria, con el régimen jurídico aplicable a su pago y que se concreta en este caso en el mantenimiento de las exenciones estatutarias, contra lo dispuesto en la sentencia recurrida. Y es que una cosa es la obligatoriedad de las obras y otra distinta el marco legal y estatutario que vincula a los comuneros para su contribución al pago las mismas.  La sentencias de esta Sala que cita la recurrida, de 20 de 0ctubre de 2010 y 23 de abril de 2014, plantean problemas distintos: la primera, después de reconocer que el principio de autonomía de la voluntad en las relaciones privadas expresamente recogidas en el artículo 396 último párrafo del Código Civil, autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución en algunos gastos comunitarios  de  forma  diferente  y  la  cuota  de  participación  fijada  en  el  título  pudiendo  incluso  eximir  de  la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales, declara que «las cláusulas que eximen  del  deber  de  contribuir  a  «gastos  de  conservación,  limpieza,  alumbrado  de  portales  y  escaleras»  a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/2008 , redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños».”

Se plantea también el Tribunal el “problema de si los propietarios de unos locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma, «salva escaleras», para evitar las barreras arquitectónicas, cuando por lo previsto en los estatutos resulten exentos de la contribución a  los  gastos  de  ascensor.  La  sentencia  cita  la  de  10  de  febrero  de  2014 ,  señalando  que  el  alcance  de  la exención  relativa  a  obras  de  adaptación  o  sustitución  de  los  ascensores  no  resulta  comparable  a  aquellos supuestos  en  donde  la  instalación  del  ascensor  se  realiza  por  primera  vez;  pues  se  trata  de  garantizar  la accesibilidad y mejora general del inmueble. Por tanto, en ambos casos se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales.”

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