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¿Qué quorum es necesario para cerrar el acceso a una comunidad de propietarios si hay locales que pueden verse afectados?

Responde y aclara esta interesante cuestión la Sala de lo Civil de Tribunal Supremo en su reciente sentencia número 141/2019 de 6 de marzo que  nos enseña que “esta sala se ha pronunciado en supuestos semejantes al presente al resolver impugnaciones por parte de  los  propietarios  de  locales  de  acuerdos  de  cerramiento  adoptados  por  mayoría  en  la  comunidad  de propietarios. De acuerdo con esta jurisprudencia no es precisa la unanimidad y es válido el acuerdo por el que la mayoría aprueba un cerramiento por razones de necesidad, de modo que se limitan los accesos al inmueble en beneficio general, siempre que no se altere el uso originario previsto en el título constitutivo, no se cause un perjuicio a los dueños de los locales y, en particular, se respete su derecho de modo que esté abierto el acceso durante las horas en que los locales tengan la facultad de permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia STS 416/2009, de 3 de junio , con cita de las SSTS de 15 de febrero de1988 , de 19 de noviembre de 1996 y 3 de marzo de 2003). Con posterioridad, se han pronunciado sobre este problema las sentencias 924/2011, de 13 de diciembre, y 971/2011, de 10 de enero de 2012, en las que se ha confirmado el mismo criterio, al mismo tiempo que se ha insistido en la relevancia de la base fáctica década supuesto litigioso.”

Añade el alto Tribunal que “con anterioridad, la sentencia 554/2005, de 6 de julio, para rechazar la pretensión de nulidad de un acuerdo de cerramiento con verjas de una zona privada interior, declaró:» Dicha tesis no puede ser mantenida, pues dichas obras de cerramiento son necesarias, pero en ningún caso modificativas y extraordinarias, lo que necesitaría la unanimidad. Y además en ningún momento la parte actora ha demostrado que esas obras supongan una modificación del título constitutivo de la propiedad, y ni mucho menos que un cierre que sólo se realiza fuera del horario comercial suponga la modificación esencial de un elemento común de la propiedad. Son unas simples obras necesarias, porque con ellas se evitaría el deterioro que se está produciendo en la urbanización a consecuencia de la presencia continuada de gamberros en la plaza que separa los bloques y donde están situados los locales comerciales, lo que supone un peligro parala salud y riesgos de accidentes, dada la presencia de suciedad, botellas rotas, preservativos y jeringuillas, lo que se evitaría por la ejecución de las obras cuestionadas. «Y en este sentido y para apoyar la desestimación de los recursos está la sentencia de esta Sala de 15 de febrero de 1988, que habla de las decisiones de la Junta de Propietarios que limitan los accesos al inmueble en beneficio general, y para las que no se requiere unanimidad. «Y en el mismo sentido la sentencia de 19 de noviembre de 1996 cuando dice: «…Como declara la sentencia recurrida y esta Sala lo comparte, las referidas obras de cercamiento o cerramiento, en la ya dicha forma en que las mismas han sido realizadas, no integran alteración de la estructura o fábrica del edifico o de sus elementos comunes, ni afectan al título constitutivo, por lo que para la ejecución de las mismas bastaba el acuerdo de la mayoría, como así se hizo». Y la más reciente de 3 de marzo de 2003 que afirma: «… En efecto, la cuestión relativa a la aplicación o no de la regla de la unanimidad para la validez en la adopción del acuerdo depende delas características de la obra de cerramiento, pues si estas son, como explica la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 1995 «extraordinarias, necesarias y no modificativas» de los elementos comunes, el acuerdo exigible se rige por la regla de la mayoría, lo que no sucedería si son obras que alteran los elementos común es tal como razona, en otro caso, de cerramiento la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 1996 .”

Para la Sala, en el caso que examina “el razonamiento de la Audiencia no resulta correcto ni se ajusta a la jurisprudencia de la sala. La razón por la que la sentencia considera que es precisa la unanimidad es el carácter común de la plaza y que el cerramiento comporta la alteración de la realidad, de la morfología del edificio, por lo que deben dar su plena conformidad quienes se van a ver afectados por el cerramiento en razón de sus mejores expectativas comerciales. Sin embargo, de la lectura conjunta de los arts. 10 y 17 LPH (también arts. 11 y 12 con anterioridad a su derogación por la Ley 8/2013, de 26 de junio) resulta que no toda obra que altere la configuración externa del inmueble requiere la unanimidad. En el caso, la sentencia recurrida, sin modificar los hechos probados en primera instancia, razona con apoyo en la consideración de la plaza como elemento común, pero no valora otras circunstancias que, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, deben ser tenidas en cuenta y que sí fueron debidamente valoradas por el juzgado para apreciar la naturaleza del acuerdo y rechazar la exigencia de unanimidad. Así, en primer lugar, la propia Audiencia afirma que en el título nada se regló sobre la «geografía» de la plaza y que los motivos que llevan a la mayoría a acordar el cerramiento, que el juzgado consideró «sobradamente acreditados», constituyen argumentaciones «muy serias y razonadas». En atención a estos datos, y al hecho no discutido de la accesibilidad a los locales tanto por el interior, a través de los elementos comunes, como por el exterior, directamente desde la calle, esta sala considera que en el caso no es precisa la unanimidad para el acuerdo adoptado, siempre que el acceso esté abierto durante el horario comercial para no perjudicar a los propietarios de los locales. Ello por cuanto el acuerdo comporta un acto de administración para la realización de obras valoradas como necesarias que, además, no modifican el título constitutivo. En el título se contempla el uso común de la plaza, y ese uso no se altera con el cerramiento, pues no se trata de impedir el paso sino de regularlo, de modo que se permite el acceso a terceros por causa justificada. Por otra parte, puesto que los locales cuentan con acceso libre desde el exterior, el posible perjuicio futuro que se pudiera ocasionar en una eventual segregación de los locales no tiene entidad para impedir la validez de un acuerdo adoptado para la realización de obras extraordinarias, necesarias y no modificativas. En consecuencia, carece de justificación razonable el ejercicio de la acción de impugnación. Por lo expuesto, procede estimar el recurso de casación, anular la sentencia recurrida y confirmar la sentencia de primera instancia.”

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