¿Puede el Tribunal limitar las competencias del Presidente de la comunidad de propietarios cuando los comuneros le han conferido su representación para actuar en acciones derivadas de los contratos de compraventa?

¿Puede el Tribunal limitar las competencias del Presidente de la comunidad de propietarios cuando los comuneros le han conferido su representación para actuar en acciones derivadas de los contratos de compraventa?

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2017 recuerda que en la sentencia que se recurre en casación  se afirma que “en estos casos, la legitimación activa corresponde a cada uno de los propietarios individuales de las viviendas, plazas de garaje y trasteros que son los que han otorgado el contrato de compraventa con la entidad vendedora y que es el que habilita el ejercicio de esta acción personal, legitimación que (al ejercitarse con las referidas connotaciones), este tribunal entiende que no corresponde, ni a la comunidad de propietarios, ni al presidente que ha intervenido en su representación, porque no fueron  partes en los referidos contratos de compraventa, sobre todo cuando no consta acreditado que todos los propietarios de viviendas, plazas de garaje y trasteros del edificio hubieran autorizado al presidente de la comunidad de propietarios para deducir la expresada pretensión que sólo a ellos corresponde.”

Frente a esta afirmación de la sentencia de la Audiencia Provincial que se recurre en casación la Sala de lo Civil afirma que “antes al contrario, en las distintas juntas de propietarios siempre se ha autorizado al presidente para reclamar los vicios constructivos, facultándose la mismo para el ejercicio de las acciones al amparo de la Ley de Ordenación de la Edificación, como expresamente se dice en la junta de fecha 13 de mayo de 2010. En ningún momento los 17 propietarios afectados, de los 48 que componen la comunidad, facultaron al presidente de la comunidad de propietarios para que ejercitara las acciones derivadas de los respectivos contratos de compraventa. »Reiteramos, en todas las juntas de propietarios se habla de desperfectos en zonas comunes y privativas, se insta a la promotora a su reparación, se designa un perito para que emita informe de los desperfectos en elementos comunes y privativos, y se faculta al presidente de la comunidad para el nombramiento de abogado y procurador que ejerciten las oportunas acciones». En la sentencia recurrida se desconoce la doctrina jurisprudencial referida en la mencionada sentencia de 23 de abril de 2013, cuando ésta declara que «sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los “vicios y defectos de construcción”, strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la Comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular».”

El alto Tribunal afirma que “esta sala debe declarar que en las actas antes transcritas se facultó al presidente para reclamar los vicios en los elementos privativos, al menos en dos ocasiones, ejerciendo las acciones que procediesen «según ley». Tan amplio mandato permitía al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y diáfana (art. 13 LPH). Limitar las competencias del presidente, cuando los comuneros le han conferido su representación, introduce una innecesaria distorsión que perjudica los intereses de la comunidad y de cada uno de sus comuneros, siendo de indudable interés para la comunidad que se litigue bajo una misma representación, cuando el presidente tiene un mandato conferido con la necesaria extensión. El presidente se ha limitado a ejercitar las acciones procesales procedentes, según el criterio de su dirección jurídica, sin que conste extralimitación alguna en su función ni uso arbitrario de las facultades concedidas.”

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