¿Puede aplicarse analógicamente el artículo 11 de la LAU para arrendamientos de uso distintos a los de vivienda?

¿Puede aplicarse analógicamente el artículo 11 de la LAU para arrendamientos de uso distintos a los de vivienda?

La respuesta a esta interesante cuestión nos las ofrece la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, que en sentencia de 3 de octubre de 2017 examinaba un recurso en el que se alegaba “la infracción del art. 11 de la LAU, por aplicación indebida de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir, la anterior a la dada por Ley 4/2013, de 4 de junio. Alega que la sentencia recurrida fundamenta la extinción de los contratos en la aplicación analógica del art. 11 LAU, de aplicación exclusiva a los arrendamientos de vivienda, sin que acoja ningún otro de los argumentos aducidos por la arrendataria, rechazando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como causa invalidante del desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento. Esta aplicación analógica, indica el recurrente, no encuentra refrendo en la jurisprudencia del TS en los casos como el presente en que el arrendador no acepta el desistimiento y opta por exigir el cumplimiento del contrato, debiendo cumplir el arrendatario con el plazo de duración del arrendamiento libremente pactado y, por tanto, a pagar las rentas que se devenguen hasta la conclusión de dicho plazo, citando al respecto varias sentencias de distintas AAPP que resuelven en el sentido propuesto por el recurrente. Añade que las sentencias que cita la sentencia recurrida para fundamentar su decisión contemplan supuestos distintos al que nos ocupa y en su mayor parte vienen referidas a contratos de arrendamiento regidos por la LAU de 1964 y contemplan la aplicación del art. 56, ya suprimido en la nueva LAU. Se alega la infracción del art. 4.1 CC según el que procede la aplicación analógica de la norma cuando esta no contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante entre los que se aprecia identidad de razón y de la jurisprudencia del TS sobre este precepto legal. En su desarrollo sostiene que hay que distinguir entre la aplicación analógica del precepto a los efectos de fijar la indemnización a satisfacer por el arrendatario en el caso en que el arrendador, de forma expresa o mediante actos propios, acepta el desistimiento unilateral y la aplicación analógica consistente en considerar que pese a que la LAU, y específicamente su art. 11, limita la facultad del arrendatario de desistir del contrato indemnizando al arrendador a los arrendamientos de vivienda, por analogía puede considerarse que tal desistimiento unilateral también es una facultad del arrendatario en los arrendamientos para uso distinto a vivienda. Precisa luego que es en este último aspecto en el que la aplicación analógica del art. 11 LAU que hace la sentencia que se impugna no encuentra amparo en el art. 4.1 CC ni en la jurisprudencia citada, ya que no hay similitud ni identidad de razón entre el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para uso distinto al de vivienda.”

 Al respecto declara la Sala de lo Civil que “el art. 11 de la LAU regula el desistimiento para el arrendamiento de viviendas, pero no se recoge un supuesto similar en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, figura que no precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre las partes (art. 1255 C. Civil), por lo que no procede una aplicación analógica del precepto al carecer de identidad de razón (art. 4 del C. Civil). Nada obstaba a que las partes hubiesen pactado el desistimiento anticipado, pero no lo hicieron.”

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