¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción de reclamación de daños dimanantes del incumplimiento de las obligaciones de la comunidad de propietarios impuestas por el artículo 10.1 LPH?

Acaba de pronunciarse la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo sobre esta cuestión en sentencia número 491/2018 de 14 de septiembre de 2018, despejando las dudas existentes respecto a esta cuestión.

Así la Sala de lo Civil comienza su razonamiento exponiendo que “la cuestión jurídica controvertida radica en determinar si la reparación de los daños causados por el incumplimiento del deber de conservación que impone el artículo 10.1 LPH a la comunidad de propietarios está sujeta al plazo de prescripción de un año -por tratarse de un supuesto de responsabilidad extracontractual- o al plazo general de quince años -actualmente cinco años- por tratarse de una acción personal sin plazo especial de prescripción sujeta a lo dispuesto por el artículo 1964 CC.”

Explica el alto Tribunal que “la tesis que sostiene la sentencia recurrida es que la exigencia de cumplimiento de la obligación de conservación del artículo 10.1 LPH está sujeta al plazo general de las acciones personales y, sin embargo, la de exigencia de indemnización de los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento lo está al plazo de prescripción de un año propio de la responsabilidad extracontractual. La parte recurrente se refiere a las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18.ª) 65/2008, de 11 de diciembre y 543/2005, de 5 de septiembre, que avalan la tesis de que ha de ser tenido en cuenta el plazo prescripción de las acciones personales. Así, la sentencia de 11 de diciembre de 2008 dice: «[…] Respecto de la excepción de prescripción evidentemente ejercitándose la acción del artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, no puede ser de aplicación el plazo prescriptivo de un año que se invoca por la recurrente, sino el plazo del artículo 1964 del Código Civil de quince años para las acciones personales que no tengan señalado plazo especial de prescripción […]». Por su parte, la sentencia de 5 de septiembre de 2005 dice: «[…] en el presente caso tal y como correctamente sostiene el Juez de instancia la acción ejercitada no puede incardinarse en el artículo 1902, puesto que se trata del incumplimiento por parte de la Comunidad de Propietarios de las obligaciones de mantenimiento de los elementos comunes, que le incumben en virtud de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que en consecuencia tal y como se sostiene por el Juez de instancia, el plazo prescriptivo debe ser el del artículo 1964 del Código Civil , que es un plazo de 15 años, por lo que ha de entenderse como no prescrita la acción ejercitada. […]».”

Expone la Sala también para ver si está justificado el acceso a la casación del recurso planteado que “por otro lado, las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25.ª) nº 522/2011, de 2 de noviembre y 586/2011, de 2 de diciembre, consideran que el plazo de prescripción es el propio de la responsabilidad extracontractual. La sentencia de 2 de noviembre de 2011 establece: «[…] hay acciones de la ley de propiedad horizontal que no tienen señalado plazo de prescripción a las que la jurisprudencia ha aplicado el artículo 1964 fijando el plazo en quince años. Si embargo hay otras acciones, como las de responsabilidad por culpa extracontractual, que sí tienen señalado plazo, y este el de un año del artículo 1968 del Código Civil. Por lo tanto, hay acciones como la de reclamación de cuotas, la de reposición de los elementos comunes, la de ejecución de obras de conservación, a las que es de aplicación el plazo general de los quince años del artículo 1964 por no tener plazo especial de prescripción, pero hay otras que, aun naciendo de la ley de propiedad horizontal , sí tienen señalado plazo especial, como es la de reparación de los daños causados mediando culpa o negligencia, y así lo vienen diciendo repetidamente los tribunales al aplicar en estos casos el mismo plazo que para el resto de las acciones del artículo 1902. […]». La sentencia de 2 de diciembre de 2011 afirma: «[…] Esta misma Sección ha tenido oportunidad de pronunciarse en un supuesto de hecho muy similar mediante la sentencia de dos de noviembre de dos mil once, en el Rollo del recurso de apelación n° 376/2011, aplicando la siguiente doctrina, que adaptamos a continuación al presente caso: Ciertamente teniendo en cuenta la ley de propiedad horizontal en su artículo 9.1, letra b ), en relación con el 10.1 de la misma LPH, y siendo así que los daños reparados por la compañía de seguros fueron daños causados por una fuga de agua de la cubierta superior del piso asegurado en la compañía demandante. Ahora bien, aunque en efecto la compañía de seguros actora ejercite por subrogación los derechos que reconoce la ley de propiedad horizontal ello no quiere decir que se deba aplicar sin más el plazo de prescripción de los quince años, que no está regulado en ninguna parte de la ley especial, sino que está previsto en el artículo 1964 del Código Civil para las acciones que no tengan señalado plazo especial de prescripción.  Pues bien, hay acciones de la ley de propiedad horizontal que no tienen señalado plazo de prescripción a las que la jurisprudencia ha aplicado el artículo 1964 fijando el plazo en quince años. Sin embargo, hay otras acciones, como las de responsabilidad por culpa extracontractual, que sí tienen señalado plazo, y este el de un año del artículo 1968 del Código Civil. Por lo tanto, hay acciones corno la de reclamación de cuotas, la de reposición de los elementos comunes, la de ejecución de obras de conservación, a las que es de aplicación el plazo general de los quince años del artículo 1964 por no tener plazo especial de prescripción, pero hay otras que, aun naciendo de la ley de propiedad horizontal , sí tienen señalado plazo especial, como es la de reparación de los daños causados mediando culpa o negligencia, y así lo vienen diciendo repetidamente los tribunales al aplicar en estos casos el mismo plazo que para el resto de las acciones del artículo 1902. La precedente doctrina es aplicada en sendas SSAP de Burgos de 30 de Diciembre 2004 y 12 de Julio de 2011, cuyo criterio coincide con el seguido por las SSAAPP de Ávila de 2 de Enero de 2001 y de Guipúzcoa de 6 de Junio de 2000. […]». De lo anterior se desprende la justificación del interés casacional como vía de acceso del asunto a la casación, rechazando así las alegaciones que en contra se han realizado por la parte recurrida al solicitar la declaración de inadmisibilidad del recurso.”

Una vez resuelta la procedencia de resolver el recurso interpuesto comienza el alto Tribunal exponiendo que “para resolver la cuestión controvertida es necesario tener en cuenta que la acción de reclamación de indemnización de daños y perjuicios causados parte de la afirmación, no discutida, de que los daños y perjuicios que se dicen producidos nacen precisamente del incumplimiento de una obligación legal que a las comunidades de propietarios impone el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos. Se trata de una obligación legal, en el sentido a que se refiere el artículo 1089 del Código Civil, que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas, que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de aplicación el plazo de prescripción anual del artículo 1968-2.º. No cabe disociar el plazo de prescripción para exigir el cumplimiento de las obligaciones legales del correspondiente a la acción para exigir las consecuencias dañosas de dicho incumplimiento, por lo que no puede ser compartida la posición sostenida al respecto por la sentencia impugnada que, en consecuencia, habrá de ser casada puesto que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada no está prescrita al ser aplicable el plazo de cinco años, según la redacción del artículo 1964 del Código Civil que resulta aplicable. Como esta sala tiene declarado, entre otras, en sentencia núm. 780/2012 de 18 diciembre, en los supuestos en que no se entró a conocer en la instancia sobre la pretensión formulada por considerar que la misma lo había sido extemporáneamente (por prescripción o por caducidad), «se ha acordado la remisión al tribunal «a quo» para que dicte sentencia resolviendo sobre tales pretensiones. Cabe citar en este sentido la sentencia dictada por el Pleno de la Sala de fecha 29 abril 2009 (Recurso 325/06) la cual afirma que lo procedente es «devolver las actuaciones al tribunal de apelación para que dicte nueva sentencia en la que, no pudiendo tener ya la acción civil por extinguida ni caducada, se pronuncie sobre todas las demás cuestiones planteadas (…)en primer lugar, porque esta posibilidad de que haya de dictarse una segunda sentencia de apelación tras la estimación de un recurso de casación, y no de un recurso extraordinario por infracción procesal, no aparece excluida en el texto del citado art. 487.2 LEC, que para los recursos de casación de los números 1º y 2º del apdo. 2 de su art. 477 se limita a disponer que la sentencia del órgano de casación «confirmará o casará, en todo en parte, la sentencia recurrida»; y en segundo lugar, pero como razón principal, porque otra solución distinta traería consigo que la casi totalidad del asunto quedara privada de la segunda instancia y esta Sala, desnaturalizando su función de órgano de casación y mediante un procedimiento no adecuado a la revisión total de los problemas procesales y probatorios del litigio, tuviera que proceder a una nueva valoración conjunta de la prueba.”

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