En la comunidad de propietarios ¿cómo se determina si el bajo-cubierta es un elemento común o privativo?

En la comunidad de propietarios ¿cómo se determina si el bajo-cubierta es un elemento común o privativo?

Nos enseña la sentencia de 20 de mayo de 2016, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que “aparecen dos hechos un tanto insólitos. El primero es que la declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal y la subsiguiente venta de los pisos, incluidos los dos áticos ahora conflictivos, se practicaron en 1991 y la demanda actual en contra de la configuración actual de los mismos se puso en 2009. Los copropietarios -hecho probado- conocían la real configuración de los mismos y se mantuvo a su vista, ciencia y paciencia. Por cierto, no se ha alegado la doctrina de los actos propios. El segundo hecho insólito es que las propietarias de los áticos no aceptaron la modificación de sus cuotas de participación, siendo así que el primer criterio para las mismas, conforme el artículo 5, párrafo segundo, es «la superficie útil de cada piso», la real que incluiría la del duplex.

El hecho básico es la ilegalidad, en aquel tiempo, de un bajo-cubierta habitable, lo que llevó a vender la promotora el piso ático con el bajo-cubierta sin constar en la escritura de venta, ni en el Registro de la Propiedad ni en la división en propiedad horizontal, ni en los estatutos. Es decir, un espacio real físicamente e inexistente jurídicamente. En el momento en que la Comunidad de propietarios reclama, con acción reivindicatoria, como elemento común, la propiedad de este espacio bajo- cubierta, es inevitable dar lugar a la misma ya que no consta en el título constitutivo como propiedad privada. El artículo 396 del Código Civil al enumerar los elementos comunes no lo hace numerus clausus, ni tampoco lo hace el artículo 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal. Sí deben constar expresamente los elementos que son privativos (o de uso privado) de todo copropietario.”

Por tanto explica la Sala de lo Civil “que una sentencia, en un caso de un terreno en nada semejante al caso presente, dijera que «toda una planta entera de un edificio no tiene, por naturaleza, el carácter de elemento común» y añade que para que tenga «el carácter de elemento común del edificio, ha de atribuírsele expresamente este carácter en el título constitutivo de la propiedad horizontal al no corresponderle por naturaleza dicho carácter», como dice la sentencia de 17 diciembre 1997 (recurso 3275/1993) no es aplicable el presente caso, en el que no se trata de un terreno edificable y, si se le quisiera aplicar, es claro que una sola sentencia no forma jurisprudencia; expresamente lo dicen las sentencias 17 febrero 2005, 16 febrero 2003, 22 enero 2010.”

Como conclusión el alto Tribunal afirma que “en consecuencia, el bajo-cubierta es elemento común pues no consta como elemento privativo, como es doctrina jurisprudencial actual, ni paga cuota de participación por su espacio, ni las demandadas puede aducir título alguno de propiedad y la acción reivindicatoria que exige como presupuesto inicial el título del reivindícante, en el presente caso el título se deduce de su falta de constancia jurídica lo cual acredita que es elemento común que, como tal, es objeto de reivindicación, cuya acción debe ser estimada.”

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