¿Cabe la resolución del contrato de compraventa si existe incumplimiento del plazo de entrega por parte de la promotora debido a problemas urbanísticos?
Resuelve la cuestión la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en su sentencia número 264/2019 de 10 de mayo que recuerda que “la STS de 1 de abril de 2014 (rec. 475/2012 recoge que: Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, rec. 369/2008, 21 de marzo 2012, Rc. 931/2009, y 25 de octubre de 2013, rec. 1666/2010) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC).”
Añade la Sala que “cuando se trata de indagar si el retraso ha obedecido a la existencia de causas no imputables a la promotora vendedora, se ha de tener en cuenta que tales causas deben ser imprevisibles e inevitables por ella a la fecha del contrato .De ahí que, con independencia de lo dispuesto en la Ley 57/1968, en el ámbito de la construcción, en el que deben preverse plazos prudenciales de tiempo para la realización de las obras, tenga poca cabida la existencia de alguna causa de fuerza mayor que pueda justificar un retraso en la entrega de la vivienda. Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la Construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente. El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador.”
Por ello para el alto Tribunal “si se aplica la anterior doctrina al supuesto enjuiciado existen elementos suficientes y relevantes, para la estimación de los motivos, por cuanto de ellos se infiere la frustración del interés contractual para el comprador. Una cosa es que el plazo de entrega no pudiese calificarse de esencial con rigor, admitiendo un leve retraso, y otro que quien confiaba en tener entregada su vivienda, física y jurídicamente, el 13 de enero de 2009, no pudiese hacerlo hasta el mes de mayo de 2014, tiempo en que las condiciones de financiación y de disfrute no eran las previstas. Que obedeció a problemas urbanísticos no ofrece dudas, pero también que no puede trasladarse al comprador por el vendedor profesional las dificultades urbanísticas que surjan y paralicen las obras. Para un profesional del ramo tales circunstancias no pueden calificarse de imprevisibles, y quien compra en la confianza de lo que se le ofrece no debe ser el que soporte el riesgo empresarial. En un supuesto similar se pronunció la sala en sentencia 247/2018, de 25 de abril.”
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