¿A quién corresponde abonar los gastos notariales y registrales derivados de un contrato de préstamo hipotecario?

¿A quién corresponde abonar los gastos notariales y registrales derivados de un contrato de préstamo hipotecario?

Por José Manuel Estébanez Izquierdo.

Juez sustituto.

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 23/12/2015, afirmaba que, en lo que atañe a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas, -que ha de recordase que es necesaria para la válida constitución de la garantía real, o sea la hipoteca-, tanto el arancel de los Notarios como el de los Registradores de la Propiedad atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho.

Asimismo, añadía el Alto Tribunal que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial.

Conforme a  ello,  la Sala Primera entendió que la cláusula relativa a la atribución al prestatario de los gastos de formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas generaba un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor pues no guarda la mínima reciprocidad en el reparto de los gastos que, en definitiva y aplicando los aranceles de estos profesionales, permitiría, cuanto menos, una distribución equitativa, dado que consideraba, por un lado, que el beneficiado por el préstamo era el cliente, pero que la garantía beneficia al prestamista, lo que determinó, junto al hecho de estar tipificada en el propio artículo 89.2 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, que fuese declarada nula.

No obstante lo anterior, la Iltma. Sección Primera de la Audiencia Provincial de Pontevedra matizaba, en su Sentencia Núm. 152/2017, de 28 de marzo, que no compartía exactamente la afirmación de que el otorgamiento del documento público, que genera el arancel por el Notario, fuera del exclusivo interés del prestatario, pues la documentación pública interesa y conviene a ambas partes como concierto de voluntades que contiene: el prestamista se ve protegido en caso de incumplimiento por el prestatario (así, por ejemplo, en lo relativo al pago de las cuotas); y el prestatario se ve protegido en caso de incumplimiento de la entidad de crédito (así, por ejemplo, en lo relativo a los plazos y tipos de interés), además de las exigencias de legalidad e imparcialidad a que se contrae el art. 147 del Decreto de 2 de junio de 1944, por el que se aprobó con carácter definitivo el Reglamento de la organización y régimen del Notariado -“El notario redactará el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes, la cual deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico, e informará a aquéllos del valor y alcance de su redacción, de conformidad con el artículo 17 bis de la Ley del Notariado. / Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplicará incluso en los casos en que se pretenda un otorgamiento según minuta o la elevación a escritura pública de un documento privado. / En el texto del documento, el notario consignará, en su caso, que aquél ha sido redactado conforme a minuta y si le constare, la parte de quien procede ésta y si la misma obedece a condiciones generales de su contratación. /Asimismo, el notario intervendrá las pólizas presentadas por las entidades que se dedican habitualmente a la contratación en masa, siempre que su contenido no vulnere el ordenamiento jurídico y sean conformes a la voluntad de las partes. /Sin mengua de su imparcialidad, el notario insistirá en informar a una de las partes respecto de las cláusulas de las escrituras y de las pólizas propuestas por la otra, comprobará que no contienen condiciones generales declaradas nulas por sentencia firme e inscrita en el Registro de Condiciones generales y prestará asistencia especial al otorgante necesitado de ella. También asesorará con imparcialidad a las partes y velará por el respeto de los derechos básicos de los consumidores y usuarios”-.

¿QUIÉN TIENE INTERÉS EN LA FORMALIZACIÓN DE LA ESCRITURA?

Conviene no perder de vista que, en los préstamos hipotecarios, es práctica muy extendida el que se encargar formalmente la escritura tanto por el comprador personalmente, o a través de la agencia inmobiliaria que le auxilió en la compra del inmueble, e incluso del gestor que le buscó la financiación, como por la propia entidad financiera.

Lo cierto es que la parte compradora y prestataria es quien suele activar el mecanismo notarial, ya que es la parte directamente interesada en la adquisición del inmueble mediante compraventa y para la que, por regla general, el préstamo hipotecario es el único medio de satisfacer todo o parte del precio de la finca.

No obstante, ha de añadirse que la formalización de la escritura de compraventa la solicitan e instan las partes contratantes en la misma escritura, pues son dichas partes quienes presentan en la Notaría los títulos correspondientes, advirtiendo que para el pago del precio se otorgará un préstamo hipotecario que gravará el inmueble adquirido. Además, la garantía hipotecaria se constituye en interés de la entidad de crédito que concede el préstamo.

¿QUIÉN ESTÁ OBLIGADO A ABONAR LOS GASTOS NOTARIALES?

El Anexo II del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprobó el Arancel de los Notarios, establece, en su norma sexta, que: “La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente”.

De ahí que los gastos de las escrituras notariales se vengan imputando a los obligados fiscalmente al pago del impuesto de ellas derivado, que no son otros que los prestatarios.

Recuérdese que, en lo que se refería a los beneficios fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas derivados de la adquisición de la vivienda habitual por el prestatario, conforme al artículo 55.1.3º de la antigua Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se aplicaba la norma general contenida en el artículo 55.1.1º del citado texto legal, según el cual los contribuyentes podían aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual con arreglo a los siguientes requisitos y circunstancias:     con carácter general, podían deducirse el 15 por 100 de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya la residencia habitual del contribuyente. La base máxima de esta deducción era de 1.500.000 pesetas anuales y estaba constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma.

Por ello, la aplicación de la norma reguladora contenida en el Anexo II del citado Real Decreto 1426/1989 determina que los aranceles notariales hayan de ser abonados por los prestatarios, a quienes incumbe la obligación fiscal de abono de los tributos que se deriven de las escrituras de préstamo hipotecario.

¿QUIÉN ESTÁ OBLIGADO AL PAGO LOS GASTOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD?

El Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprobó el Arancel de los Registradores de la Propiedad, dispone, en su norma octava, que los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho.

Aunque se ha llegado a afirmar que la inscripción en el Registro y la gestión que corresponda pudieran ser de cargo de la entidad bancaria que concede el préstamo hipotecario, que ocupa la posición de acreedor hipotecario, lo cierto es que trata de una cuestión compleja, ya que la hipoteca inscrita actúa como una garantía que el comprador ofrece a la entidad de crédito para obtener la financiación necesaria para satisfacer el precio del inmueble.

Y es que la inscripción de la hipoteca resulta imposible si no es el dueño el que intenta procurarla consintiéndola.

Asimismo, resulta difícil que la entidad financiera haga entrega del dinero para el pago del precio si no puede cerciorarse de la inscripción de la garantía a su favor mediante la gestión de todo el proceso de inscripción de compraventa e hipoteca.

Lógicamente, la existencia de la hipoteca favorece al prestatario en cuanto que dicha garantía disminuye el coste de financiación, facilitando unos tipos de interés menores.

Además, la garantía hipotecaria favorece que la dotación de las provisiones por insolvencia a la entidad financiera sea menor. Decía, en relación a la repercusión al prestatario de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, la Sentencia dictada, con fecha 23/12/2015, por el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo lo siguiente: “la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).”; añadiendo que: “En la sentencia 550/2000, de 1 de junio, esta Sala estableció que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto, nula”.

La supresión o expulsión de la cláusula contractual que repercuta sobre los prestatarios de los gastos registrales determinará la aplicación de la citada norma octava del Real Decreto 1427/1989 y, por consiguiente, que los pagos de los gastos registrales se abonen por la parte a cuyo favor se inscriba el derecho, esto es, la entidad financiera prestamista.