En una expropiación ¿la valoración del suelo rústico por capitalización de rentas potenciales puede incluir los rendimientos de una actividad ajena a la que se viene desarrollando en la finca?

En una expropiación ¿la valoración del suelo rústico por capitalización de rentas potenciales puede incluir los rendimientos de una actividad ajena a la que se viene desarrollando en la finca?

La respuesta a esta cuestión es de signo negativo y así se ocupa de recordarlo la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo que en sentencia de 4 de mayo de 2015 afirma que “la valoración del suelo por capitalización de rentas potenciales no puede incluir los rendimientos de una actividad que, aun siendo compatible con el planeamiento, es completamente ajena a la actividad que se viene desarrollando y, sobre todo, que necesitaría la obtención de autorizaciones administrativas en un sector regulado como la energía eléctrica, ( artículos 4 y ss del Real Decreto 661/2007, de 25 de mayo ) con unos requisitos técnicos y exigencias, -tales como la prevista en el art. 5 de dicha norma «Para la obtención de la autorización de la instalación, será un requisito previo indispensable la obtención de los derechos de acceso y conexión a las redes de transporte o distribución correspondientes»- que no constan se hayan obtenido o se cumplan en el supuesto que nos ocupa. El informe pericial aportado parte de la posibilidad de realizar una instalación de estas características pero obvia la necesidad de obtener las autorizaciones administrativas necesarias para la implantación de este tipo de instalaciones y también se desconoce si se cumplen las exigencias técnicas para su instalación, al margen de que el propio informe pericial parte de que la instalación proyectada requiere una fuerte inversión (4.009.500 €), y no la mera utilización de los » medios técnicos normales para su producción» y calcula los beneficios sobre la venta de energía que genere en el futuro, por lo que resulta acertada la afirmación de la Sala considerando que nos encontramos ante una «expectativa absolutamente incierta» que no se corresponde con las exigencias del art. 23 del RRLS.”

WHITMANABOGADOS
www.whitmanabogados.com
Sede Central: Explanada de España nº 2, 1ºdcha. Alicante

La falta de las firmas del presidente y del secretario de la comunidad en el acta ¿producen la nulidad de la junta?

La falta de las firmas del presidente y del secretario de la comunidad en el acta ¿producen la nulidad de la junta?

La respuesta a esta cuestión nos las ofrece la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 20 de abril de 2015 que nos enseña que “ciertamente, el artículo 19.2 exige que el acta exprese unas determinadas circunstancias y el apartado 3 añade que el acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario.”
Añade la Sala que “la nulidad de un defecto formal, tales como la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser defectos, pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Es decir, por falta de la diligencia de aquéllas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad. La jurisprudencia reciente ha seguido este criterio, como en general actualmente ha prescindido de los excesos del formalismo que puede perjudicar intereses que en este caso serían los de las voluntades correctamente expresadas y votadas por los copropietarios, que son ajenos a la diligencia de la firma por parte de su presidente o secretario. Es de advertir que en la demanda, ni tampoco en este recurso, se discute la voluntad colectiva plasmada en el acuerdo tomado sobre el ascensor, ratificada en juntas posteriores.
Tanto más cuanto en este momento el acta ya está firmada, lo que se corresponde con la realidad social, que es cotidiano el hecho de firmarse con posterioridad e incluso en la junta siguiente. Y tanto más también cuanto no consta protesta e impugnación de los acuerdos tomados en la misma. Así, la sentencia del 7 marzo 2002 afirma que en el único motivo del recurso, al igual que en el presente no se discute que la voluntad colectiva plasmada en el acuerdo impugnado fue ratificada por dos veces durante el año siguiente mediante sendas juntas debidamente convocadas y celebradas, en las que se manifestó una «voluntad transparente, amplia y claramente mayoritaria de los copropietarios», la conclusión no puede ser otra que la artificiosidad del conflicto traído ante esta Sala mediante un recurso de casación que sólo puede entenderse a partir de empeños personales de lograr parcelas de poder en la comunidad más que por verdadera necesidad de tutela judicial.”

WHITMANABOGADOS
www.whitmanabogados.com
Sede Central: Explanada de España nº 2, 1ºdcha. Alicante

 

¿Qué efectos tiene la contratación de una obra a precio alzado ex artículo 1.593 del Código Civil?

¿Qué efectos tiene la contratación de una obra a precio alzado ex artículo 1.593 del Código Civil?

La respuesta a esta cuestión nos las ofrece la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2015, que citando dos resoluciones anteriores de la propia Sala de 20 de abril de 2009 y de 12 de julio de 2012 nos recuerda que “respecto de los efectos que el precio alzado ocasiona, debe señalarse que el artículo 1593 CC señala que quien contrata una obra a precio alzado, «a la vista de un plano convenido con el propietario del suelo», no puede pedir luego aumento del precio, aunque se hayan encarecido los jornales o los materiales. Esta es la regla general que deriva del principio de riesgo y ventura del contrato de obra. En cualquier caso, esta norma es dispositiva, de modo que cuando quede claro del contrato, en virtud de la interpretación de las cláusulas del mismo, que no se quiso pactar un precio invariable, no se aplicará la regla del artículo 1593 CC, cosa que no ocurre en el presente supuesto.» 

WHITMANABOGADOS
www.whitmanabogados.com
Sede Central: Explanada de España nº 2, 1ºdcha. Alicante

La interposición de una demanda en la que se reclama un derecho de usufructo vitalicio sobre una finca ¿impide por efectos de cosa juzgada interponer una demanda posterior alegando la existencia de un comodato sbre la finca?

La interposición de una demanda en la que se reclama un derecho de usufructo vitalicio sobre una finca ¿impide por efectos de cosa juzgada interponer una demanda posterior alegando la existencia de un comodato sbre la finca?

La respuesta a esta cuestión nos las ofrece la sentencia de 23 de abril de 2015 dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que nos enseña que “igualmente se ha de tener en cuenta, como hecho relevante puesto de manifiesto por la sentencia de primera instancia, que la demandada demandó en su día a las hoy demandantes con el fin de que se declarara a su favor un derecho de usufructo vitalicio sobre la finca, que dio lugar al juicio ordinario nº del Juzgado de Primera Instancia nº de Sevilla, el cual finalizó por sentencia firme de la Audiencia Provincial confirmando la de primera instancia, que era desestimatoria de la demanda.
De lo anterior se deduce que la hoy demandada ya interesó ante los tribunales una declaración sobre su derecho a permanecer en posesión de la finca, habiéndose dictado sentencia firme desestimatoria de dicha pretensión con efectos de cosa juzgada que, conforme a lo dispuesto por el artículo 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alcanza también a cualesquiera otros fundamentos jurídicos en que hubiera podido apoyarse dicha pretensión, como era la alegada existencia de un comodato que ahora se pretende hacer valer. La aplicación de dicha norma impedía a la demandante iniciar un nuevo proceso para formular igual pretensión basada en la existencia del comodato, por lo que tampoco -desde un aspecto puramente procesal- podía prosperar ahora tal argumento como excepción.”

WHITMANABOGADOS
www.whitmanabogados.com
Sede Central: Explanada de España nº 2, 1ºdcha. Alicante

¿Qué ocurre si la acusación particular olvida interesar la condena en costas al acusado?

¿Qué ocurre si la acusación particular olvida interesar la condena en costas al acusado?

La respuesta a esta cuestión de sumo interés para los profesionales del derecho nos las ofrece la sentencia de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015 que estimando el motivo formulado por la defensa declara que “El tercer motivo lo formula el recurrente, por infracción de ley del núm. 1 del art. 849 de la LECr , por aplicación indebida del art. 123 del CP al existir una condena en costas, que incluye las de la acusación particular cuando no consta en la sentencia hayan sido solicitadas. El motivo debe ser estimado; pues aún cuando la doctrina de esta Sala, contenida, en la STS 1033/2013, de 26 de diciembre , que reitera el criterio establecido en la 757/2013, de 9 de octubre , establece que basta una genérica petición de condena en costas para que se entienda comprendida la petición de que se incluyan las causadas por la acusación particular; lo cierto es que la acusación particular, en sus conclusiones provisionales, no interesó la condena en costas del imputado y en la vista oral, sin alterar ni modificar aquellas, se limitó a elevar a definitivas las formuladas provisionalmente.”

WHITMANABOGADOS
www.whitmanabogados.com
Sede Central: Explanada de España nº 2, 1ºdcha. Alicante

La discrepancia sobre la procedencia o justificación de ciertos gastos cuyo pago se imputa a la arrendataria ¿Puede dar lugar a la resolución del contrato y consiguiente desahucio?

La discrepancia sobre la procedencia o justificación de ciertos gastos cuyo pago se imputa a la arrendataria ¿Puede dar lugar a la resolución del contrato y consiguiente desahucio?

La respuesta a esta cuestión nos las ofrece la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015 que nos enseña que “la sentencia razona adecuadamente para precisar que la demandada no está obligada al pago de las cantidades que se le reclaman si no es con un previa determinación y justificación documental de su origen, teniendo en cuenta sobre todo que una discrepancia sobre la procedencia o justificación de ciertos gastos cuyo pago se imputa a la arrendataria no debe dar lugar a la resolución del contrato y consiguiente desahucio, incluso en el caso de que finalmente de decidiera que la arrendadora tenía derecho a su cobro.” (…)
Añade la Sala de lo Civil “en cuanto a la infracción de los artículos 27.2.a) de la LAU 1994 , 1555-1 º y 1569-2º del Código Civil , claramente se hace supuesto de la cuestión. La Audiencia no contraviene las normas según las cuales el incumplimiento por el arrendatario de su esencial obligación de pago de la renta y de las cantidades asimiladas determina la resolución del contrato si el arrendador así lo solicita, pues lo que considera la Audiencia con acierto es que la fijación unilateral por el arrendador de las cantidades asimiladas a renta y la exigencia de su pago no comporta por sí la obligación del arrendatario de llevarlo a cabo cuando no está de acuerdo o no se le han justificado adecuadamente las razones de dicha exigencia.”
Concluye el alto Tribunal afirmando que “no cabe considerar infringidas dichas normas ni la jurisprudencia que se cita como interpretadora de las mismas, pues en ningún caso dicha jurisprudencia ha determinado la obligación inexcusable del arrendatario de pagar la totalidad de lo exigido por el arrendador y reclamar posteriormente, en su caso, la devolución de lo cobrado indebidamente.”

WHITMANABOGADOS
www.whitmanabogados.com
Sede Central: Explanada de España nº 2, 1ºdcha. Alicante

Si no coincide el deudor de cuotas comunitarias con el titular registral ¿La reclamación ejercitada contra el titular registral solo puede interponerse al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre?

Si no coincide el deudor de cuotas comunitarias con el titular registral ¿La reclamación ejercitada contra el titular registral solo puede interponerse al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre?

La respuesta a esta cuestión nos las ofrece la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015 que fija como doctrina jurisprudencial que “»cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.”
Esta doctrina se justifica por la Sala en que “cuando la Comunidad de Propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el artículo 21.4 de la LPH , de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda.
Así lo vienen entendiendo la mayor parte de los tribunales, como cita la parte recurrente, y así lo ha venido sosteniendo la DGRN con fundamento en los principios de legitimación y tracto sucesivo.
Según las RRDGRN de 30 de junio 1986, 18 de mayo 1987 y 9 de febrero 1997 «si en el momento de interponerse la demanda en reclamación del pago de los gastos de comunidad el piso o local hubiese pasado a poder de tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades reclamadas, también contra aquél deberá dirigirse aquélla, pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real, ya existente por disposición legal, coordinándose de este modo la especial protección brindada por el art. 9.5 de la LPH con los principios de legitimación y tracto sucesivo (arts. 1, 20 y 38 LH).”

WHITMANABOGADOS
www.whitmanabogados.com
Sede Central: Explanada de España nº 2, 1ºdcha. Alicante

Los créditos a favor de la comunidad de propietarios derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales ¿son créditos preferentes del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto?

Los créditos a favor de la comunidad de propietarios derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales ¿son créditos preferentes del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto?

La respuesta, de signo positivo, a esta cuestión nos las ofrece la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015 que nos enseña que “Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores (disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio) tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 marzo (artículo 9.1 e), párrafo segundo LPH). 

WHITMANABOGADOS
www.whitmanabogados.com
Sede Central: Explanada de España nº 2, 1ºdcha. Alicante

¿Qué requisitos debe cumplir la comunicación individual de despido colectivo de un trabajador?

¿Qué requisitos debe cumplir la comunicación individual de despido colectivo de un trabajador?

La respuesta a esta cuestión nos las ofrece la sentencia de la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Murcia de 20 de abril de 2015 que con cita en jurisprudencia de la Sala de lo Social del Tribunal Supremo, da respuesta a esta cuestión recuerda que “es preciso tener en cuenta que el apartado 2 del artículo 51 del Estatuto de los Trabajadores establece que transcurrido el período de consultas el empresario comunicará a la autoridad laboral el resultado del mismo. Si se hubiera alcanzado acuerdo, trasladará copia íntegra del mismo. En caso contrario, remitirá a los representantes de los trabajadores y a la autoridad laboral la decisión final de despido colectivo que haya adoptado y las condiciones del mismo».
Añade la Sala que “la redacción vigente en mayo del 2013 (fecha del despido) del apartado 4 del artículo 51 del Estatuto de los Trabajadores (comunicada la decisión a los representantes de los trabajadores, el empresario podrá notificar los despidos individualmente a los trabajadores afectados, lo que deberá realizar conforme a lo establecido en el artículo 53.1 de esta Ley) difiere de la que está vigente en la actualidad (alcanzado el acuerdo o comunicada la decisión a los representantes de los trabajadores, el empresario podrá notificar los despidos individualmente a los trabajadores afectados, lo que deberá realizar conforme a lo establecido en el artículo 53.1 de esta ley). Aunque de una interpretación literal de la versión del precepto vigente en la fecha del despido, cabria la posibilidad de deducir que cuando ha existido acuerdo con los representantes de los trabajadores no es preciso cumplir los requisitos formales que establece el artículo 53.1 en la comunicación individual de despido, no se puede llegar a tal conclusión, pues la interpretación del precepto se ha de hacer en función de la totalidad del artículo, el cual permite al trabajador impugnar individualmente la decisión extintiva, tanto si ha existido acuerdo con los representantes de los trabajadores, como si el mismo no se ha alcanzado, por lo que la comunicación extintiva sin cumplir los requisitos básicos del artículo 53.1 del Estatuto de los Trabajadores generaría indefensión en el trabajador, por la falta de concreción de la causa por la que se encuentra afectado por los acuerdos adoptados en el despido colectivo; siendo ello, la causa de la modificación introducida en el artículo 51.4 por la Ley 3/2012. Cuestión diferente es la de determinar la extensión con la que se han de concretar las causas, pues los requisitos del artículo 53.1 del Estatuto de los Trabajadores están previstos para el despido objetivo, en el que por primera vez se concretan las causas determinantes del mismo, y tales exigencias formales deben matizarse cuando se trata de una extinción individual derivada de un despido colectivo, en el que ha existido unos tramites previos en los que la empresa ha concretado las causas y han sido objeto de negociación durante el periodo de consultas, con el consiguiente conocimiento de las mismas, no sólo por los representantes de los trabajadores, sino también, indirectamente, por los representados y que al final del periodo de consultas, si ha habido acuerdo, los términos del mismo pueden contener información suficiente de las causas del despido; es por ello que la valoración del cumplimiento de los requisitos del artículo 53.1 del Estatuto de los Trabajadores y de la suficiencia de los datos consignados en la carta de despido, se ha de realizar caso a caso y en clara dependencia de los acuerdos adoptados, siguiendo, por tanto, el criterio ya expresado en la sentencia del TS de 2 de junio del 2014.”

WHITMANABOGADOS
www.whitmanabogados.com
Sede Central: Explanada de España nº 2, 1ºdcha. Alicante

Para atribuir el uso de la vivienda familiar ¿Es un factor determinante que en el hijo mayor de edad subsista la necesidad de habitación?

Para atribuir el uso de la vivienda familiar ¿Es un factor determinante que en el hijo mayor de edad subsista la necesidad de habitación?

La respuesta a esta cuestión, de sentido negativo, nos las ofrece la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que en auto de 15 de abril de 2015 nos enseña que “examinada la doctrina jurisprudencial de la Sala sobre esta materia, debe de precisarse que, tal y como refiere la resolución impugnada, recoge que si bien ha venido manteniendo que el derecho regulado en el párrafo primero del artículo 96 del C. Civil ha de hacerse extensivo a los hijos mayores de edad, que carentes de autonomía económica, continúen residiendo en el domicilio familiar, sin embargo no puede desconocerse que el Tribunal Supremo en sentencias de 5 de septiembre de 2011 y 30 de marzo de 2012, determinan que alcanzada la mayoría de edad la subsistencia de la necesidad de habitación del hijo no resulta un factor determinante para adjudicarle el uso de aquella, puesto que dicha necesidad habrá de ser satisfecha a la luz de los artículos 142 y siguientes del C. Civil y en consecuencia no tiene derecho a obtener parte de los alimentos que precise mediante la atribución del uso de la vivienda familiar con exclusión del progenitor con el que no haya elegido convivir.”

WHITMANABOGADOS
www.whitmanabogados.com
Sede Central: Explanada de España nº 2, 1ºdcha. Alicante