El pago del arrendamiento fuera del plazo pactado ¿puede provocar la resolución del contrato?

El pago del arrendamiento fuera del plazo pactado ¿puede provocar la resolución del contrato?

Sí. El pago de la renta fuera de los días señalados en el contrato puede llegar a provocar la resolución del contrato de arrendamiento, siempre y cuando la facultad de cobro no dependa del arrendador en cuyo caso el retraso nuca puede dar lugar a esta resolución. Así lo explica y razona la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2015, que nos dice que “el recurrente invoca jurisprudencia relativa a que el impago de una mensualidad de renta es susceptible de provocar la resolución del contrato de arrendamiento. Las sentencias de esta Sala de 19 de diciembre de 2008 y 26 de marzo de 2009, se refieren al impago de rentas «fuera de plazo», debiendo atender el arrendatario a un cumplimiento exhaustivo de sus obligaciones (Sentencia de 20 de octubre de 2009).
A la vista de esta doctrina jurisprudencial, debemos declarar que es compatible con la resolución recurrida, dado que habiéndose pactado el pago hasta el octavo día de cada mes y siendo el cargo de los recibos en cuenta bancaria el método habitual (art. 1171 C. Civil), en dichas fechas había fondos suficientes para el pago, siendo la arrendadora la que se anticipó en su intento de cobro, en fechas en las que el arrendatario no tenía obligación de mantener liquidez suficiente para el pago de la renta. No consta que la arrendadora intentase cargar los recibos en el octavo día que era la fecha límite pactada.”
Añade el alto Tribunal que “que el arrendatario, antes de inicio del ejercicio de la acción de desahucio por el arrendador, ofreció el pago y al no serle aceptado consignó la cantidad reclamada, por lo que como declara la sentencia recurrida se acredita «la voluntad de pago y no de cobro de la parte actora».
En conclusión, el arrendatario cumplió dentro del plazo pactado (ocho días) manteniendo fondos suficientes en la cuenta corriente, siendo la arrendadora la que anticipando arbitrariamente el cobro, provocó la devolución de recibos, por lo que no puede mantenerse que el arrendatario impagase dos recibos de renta.”

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¿Qué requisitos deben concurrir para revocar la declaración administrativa de desamparo y acogimiento residencial de un menor?

¿Qué requisitos deben concurrir para revocar la declaración administrativa de desamparo y acogimiento residencial de un menor?

La respuesta a esta cuestión nos las ofrece la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 2015 que nos recuerda que “es doctrina de esta Sala, expresada en la sentencia de 31 de julio de 2009, que:
A) Es procedente que el juez, al examinar la impugnación de la declaración de desamparo por la Administración interpuesta al amparo del artículo 172.6 CC, contemple el cambio de circunstancias producido con posterioridad al momento en que se produjo la declaración con el fin de determinar si los padres se encuentran en condiciones de asumir nuevamente la patria potestad.
B) Para acordar el retorno del menor desamparado a la familia biológica no basta con una evolución positiva de los padres biológicos, ni con su propósito de desempeñar adecuadamente el rol paterno y materno, sino que es menester que esta evolución, en el plano objetivo y con independencia de las deficiencias personales o de otro tipo que puedan haber determinado el desamparo, sea suficiente para restablecer la unidad familiar en condiciones que supongan la eliminación del riesgo de desamparo del menor y compensen su interés en que se mantenga la situación de acogimiento familiar en que se encuentre teniendo en cuenta, entre otras circunstancias, el tiempo transcurrido en la familia de acogida, si su integración en ella y en el entorno es satisfactoria, si se han desarrollado vínculos afectivos con ella, si obtiene en la familia de acogida los medios necesarios para su desarrollo físico y psíquico, si se mantienen las referencias parentales del menor con la familia biológica y si el retorno al entorno familiar biológico comporta riesgos relevantes de tipo psíquico».
La sentencia recurrida se aparta de esta doctrina. La doctrina exige, de un lado, que el cambio de circunstancias permita la reintegración familiar y, de otro, que este cambio sea real para eliminar el riesgo de desamparo, siempre en interés de la menor, y es evidente que este interés se relativiza desde el momento en que el cambio se establece en base a un argumento meramente especulativo, como algo que se puede producir en relación al cambio de las condiciones objetivas, pero que no se ha producido hasta la fecha, » aunque cabe la posibilidad de que, en el futuro, esas expectativas, que hoy aconsejan la revocación de la resolución de desamparo, se frustren» permitiendo reconducir la situación «con la seguridad, esta vez, de la incapacidad de Dª Rafaela de asumir con responsabilidad los deberes inherentes a la patria potestad «. Ello supone una reintegración de la menor con la madre biológica a partir de un cambio de circunstancias que no puede calificarse de objetivo pues no se da en la persona de la progenitora, sino que se fundamenta en la convivencia de esta con otra persona. Lo cierto es que los informes periciales acreditan que la madre continúa careciendo de habilidades como madre, que podía haber adquirido de no haber abandonado la casa de acogida, y que se ignora por completo la influencia que la nueva pareja pueda tener en el cuidado de la niña. El interés de la menor debe ser considerado no solo desde ésta perspectiva sino también de las derivadas de su adaptación favorable a su actual situación de acogimiento familiar, como se dice en el informe del Ministerio Fiscal.

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El acuerdo de la comunidad de propietarios nombrando presidente a quien no es propietario ¿es nulo? y de ser así ¿la acción para que se declare la nulidad del nombramiento tiene plazo de caducidad?

El acuerdo de la comunidad de propietarios nombrando presidente a quien no es propietario ¿es nulo? y de ser así ¿la acción para que se declare la nulidad del nombramiento tiene plazo de caducidad?

La respuesta a esta cuestión nos las ofrece la sentencia de la Sala de lo Civil de 23 de septiembre de 2015 que con cita en su sentencia de 14 de octubre de 2008 nos recuerda que “la jurisprudencia de esta Sala ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario. Así dice la sentencia de 30 de junio de 2005, citada en la de 13 de julio de 2006 (con referencia al artículo 12 de la Ley 40/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril -hoy art. 13-), que «evidentemente la normativa del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil.”
En lo concerniente a la segunda de las cuestiones nos enseña el alto Tribunal con cita en su sentencia de 30 de abril de 1994 “que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, diciendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del «ius cogens» con la consecuencia de nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el art. 12, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento (SSTS de 10 de marzo de 1965, 7 de febrero y 27 de abril de 1976, 11 de diciembre de 1982 y 10 de octubre de 1985 citadas, a las que cabe agregar las de2 de marzo de 1992 y 29 de octubre de 1993), y añade esta sentencia que no se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento en que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir, al previsto en el art. 16.4º, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables.”

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En caso de divorcio ¿es posible separar a los hermanos al establecer las medidas de guarda y custodia?

En caso de divorcio ¿es posible separar a los hermanos al establecer las medidas de guarda y custodia?

La respuesta a esta cuestión, sumamente interesante, nos las ofrece la sentencia de 25 de septiembre de 2015, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que declara que “centra el debate del recurso la atribución de la guarda y custodia de los menores al considerar el recurrente que la sentencia no ha tenido en cuenta el interés del menor a la hora de adoptar la medida de la guarda y custodia, obviando el artículo 92 del código civil que establece el principio de que se procure no separar a los hermanos, que si bien no se erige como un imperativo legal si debe regir las medidas que se adopten por los tribunales a la hora de regular la situación de los hermanos. El mayor beneficio del menor al tratarse de la valoración de una calificación jurídica puede ser objeto de revisión conceptual que debemos examinar si a la vista de los hechos probados la solución adoptada realmente se funda en ese beneficio del menor, pues en todo caso lo que tiene que recoger la sentencia es lo que resulte más beneficio para el mismo.”
Añade el alto Tribunal que “tiene sostenido el Tribunal Supremo que los hermanos sólo deben separarse en caso imprescindible pues lo conveniente es que los hermanos permanezcan juntos para favorecer el desarrollo del afecto entre ellos y si bien puede optarse por que los hermanos se separen, esa medida se tomarán de forma excepcional y especialmente motivada, demostrando ser más beneficio para los hijos como marco convivencia más adecuado para su desarrollo integral, pues si tras la separación los hijos dejan de convivir con ambos padres, los perjuicios pueden ser mayores si al mismo tiempo dejan de convivir con sus hermanos. Se citan como contradictorias con la sentencia dictada la sentencia del Tribunal Supremo de 7 junio 2013, 31 enero 2010, 25 noviembre 2013, 19 julio 2013, 29 abril 2013 y 17 diciembre 2012.”

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¿Quién es poseedor de buena fe?

 ¿Quién es poseedor de buena fe?

La respuesta a esta cuestión nos las ofrece la sentencia de 18 de septiembre de 2015 dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que declara lo siguiente “dice el artículo 433 del Código Civil, al dar el concepto, que «se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario». El artículo 1950 del mismo código, al ocuparse de la buena fe en la usucapión, formula otro concepto de ella: «La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio».”
Añade la Sala que “por aplicación de las normas de la buena fe, la creencia (o ignorancia) ha de ser siempre excusable, por lo que si ha podido salir el poseedor de ese error con el empleo de una diligencia media, no hay duda de que la posesión ya no será de buena fe. Dicho estado de conocimiento ha de predicarse del momento de adquisición de la posesión. Dice al efecto el artículo 435 que «la posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter, sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente». Contrariamente a la regla romana que atendía exclusivamente al momento inicial de la posesión para calificarla de buena o de mala fe, nuestro Código sigue el criterio del Derecho Canónico que exigió, en cualquier caso, la persistencia de la buena fe, de tal modo que es posible que la posesión, aunque inicialmente fuera de buena fe, pierda este carácter posteriormente («mala fides superveniens nocet»).”
Explica la Sala de lo Civil que “es cierto, como dice la sentencia de 16 de marzo de 1966, que «en definitiva, la «buena» o «mala fe» son estados de conciencia íntimos del sujeto, a los que no se puede llegar sino a través de sus manifestaciones externas, conforme al principio operari sequitur esse». Cuando se trata de la intimación de un tercero que comunica al poseedor que su situación posesoria es ilícita -como ocurre con la interposición de una demanda en tal sentido- no cabe duda de que cabe que se genere una seria incertidumbre en el poseedor que le ha de llevar a desplegar una diligencia máxima a efectos de comprobar la licitud de su estado posesorio. De no hacerlo así, es lógico que asuma las consecuencias de una posesión ilícita desde que se le hizo saber y no únicamente a partir de la sentencia firme que la declara, pues necesariamente ha de asumir los riesgos de una oposición infundada.”
Y nos recuerda el Tribunal que “la sentencia de esta Sala núm. 775/2012, de 11 diciembre (Recurso de Casación núm. 2158/2009) afirma la desaparición de la buena fe desde el momento en que la cuestión adquiere estado judicial, por lo que quien resulta vencido en juicio ya no podrá alegar su buena fe en perjuicio del demandante. También esta Sala en sentencia de 10 julio 1987 establece como doctrina que « la buena fe se presume siempre y, especialmente, en materia de posesión como previene el artículo 434 del Código Civil. Esta buena fe es compatible con la posible insuficiencia o inexistencia de justo título, porque, aunque justo título y buena fe son materias de íntima relación, cabe que, por parte del poseedor, se haya producido un error en la interpretación de los hechos o documentos, excluyente, en principio, del dolo, término equivalente al de la mala fe y contrario al de buena fe….». A «sensu contrario» cuando el error deja de ser excusable por la interposición de la demanda en contra del poseedor cesa la concurrencia de buena fe, por lo que se ha de entender que la Audiencia no ha aplicado debidamente dicha doctrina y procede la estimación del recurso, casando la sentencia y confirmando la dictada en primera instancia.”

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¿Cuándo debe ser apreciado el enriquecimiento injusto o sin causa?

¿Cuándo debe ser apreciado el enriquecimiento injusto o sin causa?

Nos enseña la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 18 de septiembre de 2015 que “esta Sala, en numerosas sentencias – las citadas por la parte recurrente y otras muchas-, entre ellas la núm. 603/2007, de 25 mayo, con cita de las de 19 diciembre 1996, 24 marzo 1998 y 30 mayo 1998, sostiene que «… el enriquecimiento sin causa debe ser apreciado cuando se da la inexistencia de causa en el desplazamiento patrimonial…, y se da justa causa al existir una situación jurídica que autoriza las pretensiones del demandante, bien por disposición legal o porque ha mediado un negocio jurídico válido y eficaz que justifica su reclamación». En el caso enjuiciado por esta última sentencia, la Sala entiende que es necesario «acudir a la justicia económica, que impide enriquecimientos injustificados con evidente lesión patrimonial del sujeto que resulta perjudicado, y si bien esta Sala de Casación Civil tiene declarado que una excesiva generalización de la doctrina del enriquecimiento injusto puede crear riesgos para la seguridad jurídica, su aplicación ha de llevarse a cabo en supuestos concretos, (…) y la restitución que su apreciación conlleva, constituye postulado de justicia efectiva y tutela corresponsal, sucediendo que en este supuesto la justa causa se tornó injusta por los aconteceres sucedidos y que han quedado estudiados, ajenos a la voluntad del recurrente».”
Añade el alto Tribunal que “como dice la sentencia de 14 de diciembre de 1994 «para la aplicación de la institución del enriquecimiento injusto no es necesario que exista negligencia, mala fe o un acto ilícito por parte del demandado como supuestamente enriquecido, sino que es suficiente el hecho de haber obtenido una ganancia indebida, lo que es compatible con la buena fe (Sentencias de 23 y 31 marzo 1992 y 30 septiembre 1993, entre otras) y, por otro lado, la existencia de dolo o mala fe por parte del demandado, que podrá dar lugar a la exigencia de otro tipo de responsabilidades, no basta, por sí sola, para dar vida a la figura del enriquecimiento sin causa, si no concurren todos los requisitos que condicionan su existencia…».”

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La póliza colectiva de garantía o aval para la devolución de cantidades en los contratos de compraventa ¿habilita al comprador para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva como si le hubiese sido entregada la póliza individual?

La póliza colectiva de garantía o aval para la devolución de cantidades en los contratos de compraventa ¿habilita al comprador para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva como si le hubiese sido entregada la póliza individual?

La respuesta a esta cuestión de enorme relevancia nos las ofrece la sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2015 que nos enseña que » esta interpretación pone en evidencia cómo puede quedar insatis…fecha la previsión de garantía contenida en los arts. 1 , 2 y 3 de la Ley 57/68 , porque bajo la apariencia de la garantía concertada en la póliza colectiva, cuya copia se entregaba al comprador, este no tiene por qué conocer que todavía debe recibir el aval individualizado y queda a merced de la mayor o menor diligencia del promotor solicitar los concretos certificados o avales individuales. En atención a la finalidad tuitiva de la norma, recientemente resaltada por la Sala, que exige el aseguramiento o afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta, y a que se ha convenido una garantía colectiva para cubrir las eventuales obligaciones de devolución de la promotora de las cantidades percibidas de forma adelantada de los compradores, cuya copia ha sido entregada junto con los contratos de compraventa, es posible entender individual, respecto de lo que no tiene responsabilidad el comprador. No debe pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los certificados o avales individuales.”
Concluye el alto Tribunal afirmando que “por ello podemos entender en estos casos que: i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía; ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968 ; y iii) la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.”

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¿Puede el comprador de una vivienda dirigirse simultáneamente contra el promotor vendedor y su aseguradora o avalista para exigirles solidariamente la devolución del total de las cantidades aunque la póliza del seguro establezca una cantidad inferior? y de ser así ¿qué presupuesto legal debe cumplirse?

¿Puede el comprador de una vivienda dirigirse simultáneamente contra el promotor vendedor y su aseguradora o avalista para exigirles solidariamente la devolución del total de las cantidades aunque la póliza del seguro establezca una cantidad inferior? y de ser así ¿qué presupuesto legal debe cumplirse?

La respuesta a ambas cuestiones nos las ofrece la sentencia dictada por el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en sentencia de 23 de septiembre de 2015, que… nos enseña que “constituye jurisprudencia de esta Sala que el art. 1 de la Ley 57/1968 permite al comprador dirigirse simultáneamente contra el promotor vendedor y su aseguradora o avalista para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas” añadiendo el alto Tribunal como presupuesto legal “cuando se cumpla el presupuesto legal de «que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido» (Sentencias 476/2013, de 3 de julio, 218/2014, de 7 de mayo y 218/2015, de 22 de abril). Esta misma jurisprudencia permite también dirigirse únicamente contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento.”
Aprovecha la ocasión la Sala de lo Civil para recordarnos que “esta Sala también ha declarado que el importe cubierto por el seguro debe comprender todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior, porque en otro caso se infringirían el art. 2 de la Ley 57/1968 y el art. 68 LCS (Sentencias 476/2013, de 3 de julio y 779/2014, de 13 de enero de 2015).”

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La póliza colectiva de garantía o aval para la devolución de cantidades en los contratos de compraventa ¿habilita al comprador para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva como si le hubiese sido entregado el aval individualizado?

 La póliza colectiva de garantía o aval para la devolución de cantidades en los contratos de compraventa ¿habilita al comprador para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva como si le hubiese sido entregado el aval individualizado?

La respuesta a esta cuestión de enorme relevancia nos las ofrece la sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2015 que nos enseña que » esta interpretación pone en evidencia cómo puede quedar insatisfecha la previsión de garantía contenida en los arts. 1 , 2 y 3 de la Ley 57/68 , porque bajo la apariencia de la garantía concertada en la póliza colectiva, cuya copia se entregaba al comprador, este no tiene por qué conocer que todavía debe recibir el aval individualizado y queda a merced de la mayor o menor diligencia del promotor solicitar los concretos certificados o avales individuales. En atención a la finalidad tuitiva de la norma, recientemente resaltada por la Sala, que exige el aseguramiento o afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta, y a que se ha convenido una garantía colectiva para cubrir las eventuales obligaciones de devolución de la promotora de las cantidades percibidas de forma adelantada de los compradores, cuya copia ha sido entregada junto con los contratos de compraventa, es posible entender individual, respecto de lo que no tiene responsabilidad el comprador. No debe pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los certificados o avales individuales.”
Concluye el alto Tribunal afirmando que “por ello podemos entender en estos casos que: i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía; ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968 ; y iii) la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.”

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¿Puede el comprador de una vivienda dirigirse simultáneamente contra el promotor vendedor y su aseguradora o avalista para exigirles solidariamente la devolución del total de las cantidades aunque la póliza del seguro establezca una cantidad inferior? y de ser así ¿qué presupuesto legal debe cumplirse?

¿Puede el comprador de una vivienda dirigirse simultáneamente contra el promotor vendedor y su aseguradora o avalista para exigirles solidariamente la devolución del total de las cantidades aunque la póliza del seguro establezca una cantidad inferior? y de ser así ¿qué presupuesto legal debe cumplirse?

La respuesta a ambas cuestiones nos las ofrece la sentencia dictada por el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en sentencia de 23 de septiembre de 2015, que nos enseña que “constituye jurisprudencia de esta Sala que el art. 1 de la Ley 57/1968 permite al comprador dirigirse simultáneamente contra el promotor vendedor y su aseguradora o avalista para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas” añadiendo el alto Tribunal como presupuesto legal “cuando se cumpla el presupuesto legal de «que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido» (Sentencias 476/2013, de 3 de julio, 218/2014, de 7 de mayo y 218/2015, de 22 de abril). Esta misma jurisprudencia permite también dirigirse únicamente contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento.”
Aprovecha la ocasión la Sala de lo Civil para recordarnos que “esta Sala también ha declarado que el importe cubierto por el seguro debe comprender todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior, porque en otro caso se infringirían el art. 2 de la Ley 57/1968 y el art. 68 LCS (Sentencias 476/2013, de 3 de julio y 779/2014, de 13 de enero de 2015).”

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