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El acuerdo de una comunidad de propietarios de compra de una parcela ¿es un acto de disposición que exige unanimidad?

La respuesta a esta cuestión nos las ofrece la sentencia de 8 de abril de 2016, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, que examinando el caso de una comunidad de propietarios que adquiere una parcela sin que existiera unanimidad para ello, declara que “el artículo 17, en su norma primera dispone que «la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad». Y en el siguiente párrafo prevé que sólo será exigible el voto favorable de los tres quintos para la aprobación de «servicios comunes de interés general». Esta es la norma que en el recurso se mantiene como infringida y lo es en efecto.”

Añade la Sala que “el primer pedimento de anulación del acuerdo se refiere al de adquisición de una parcela. Este es un acto de disposición, no es un acuerdo de «servicio común». Que el acto dispositivo tenga una finalidad de interés general no elimina la naturaleza del negocio jurídico. Un acto de disposición, en todo caso, exige la unanimidad. No es válida la constante comparación con el establecimiento de un ascensor, que prevé expresamente el artículo 17 y que no comporta un acto de disposición de un elemento extraño a la comunidad. El artículo 17 exige unanimidad en actos que impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos. Y en el presente caso se acuerda adquirir una parcela que modifica el status de la comunidad al ampliar el número de comuneros (una parcela más) y la cuantía de las cuotas de participación.”

Explica el alto Tribunal que “no es válido el argumento de que ello deviene en un «servicio común», cuando no consta el plan concreto del fin de la compra de la parcela que, aparte del agua, comprende «y otros servicios». La mención del acuerdo anterior, del 2 mayo 2010, está fuera de lugar, pues es distinto y no se impugna, ya que se trata de la adquisición de otra parcela, de menor tamaño y se supone que de menos precio y es ajeno al presente proceso. En consecuencia, se debe declarar nulo este primer acuerdo, acto de disposición de una concreta parcela (la número NUM000 ) por ser contrario al título constitutivo, que quedaría alterado por el aumento del objeto de la comunidad, «modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo», como dice el artículo 17. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal que exige la unanimidad, que no se ha conseguido en el presente caso.”

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¿Quién está legitimado para pedir que el concurso se declare culpable?

La respuesta a esta cuestión nos las ofrece la sentencia de 1 de abril de 2016, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que nos recuerda que “en la Sentencia 10/2015, de 3 de febrero, aclaramos que, sin perjuicio de la eventual intervención de terceros, conforme al art. 168 LC, la legitimación para pedir que se califique culpable el concurso, con los consiguientes pronunciamientos, corresponde exclusivamente a la administración concursal y al ministerio fiscal. Solo a ellos les corresponde emitir «propuestas de resolución», según lo previsto en los dos primeros apartados del art. 169 LC: dentro de los quince días siguientes al de expiración de los plazos para personación de los interesados, la administración concursal presentará al juez un informe razonado y documentado sobre los hechos relevantes para la calificación del concurso, con propuesta de resolución. Si propusiera la calificación del concurso como culpable, el informe expresará la identidad de las personas a las que deba afectar la calificación y la de las que hayan de ser consideradas cómplices, justificando la causa, así como la determinación de los daños y perjuicios que, en su caso, se hayan causado por las personas anteriores. Una vez unido el informe de la administración concursal, el Secretario judicial dará traslado del contenido de la sección sexta al Ministerio Fiscal para que emita dictamen en el plazo de diez días. El Juez, atendidas las circunstancias, podrá acordar la prórroga de dicho plazo por un máximo de diez días más. Si el Ministerio Fiscal no emitiera dictamen en ese plazo, seguirá su curso el proceso y se entenderá que no se opone a la propuesta de calificación.”

Añade la Sala que “la Ley no sujeta el informe de la administración concursal, ni el dictamen del ministerio fiscal, a una formalidad específica. Pero como deben contener una solicitud concreta y las razones que justifican esta petición, que lógicamente se fundarán en una relación de hechos y en su valoración jurídica, la forma es equivalente a la demanda. Deben contener una propuesta clara de resolución (art. 169.1 LC), lo que permite relacionar estos escritos de alegaciones con la sentencia de calificación, pues ha de pedirse, en primer lugar, una calificación fortuita o culpable, y, en este segundo caso, lo que pretenden que recoja la sentencia de calificación culpable del concurso, conforme a los pronunciamiento previstos en el art. 172 (tras la Ley 38/2011, también el art. 172 bis LC): personas afectadas por la calificación culpable y, en su caso, los cómplices; tiempo de inhabilitación; pérdida de derechos en el concurso, obligación de restituir lo indebidamente percibido, indemnización de daños y perjuicios ocasionados por las conductas que motivan la calificación culpable, y la posible condena a los administradores (o liquidadores) para indemnizar el importe total o parcial de los créditos no satisfechos con la liquidación (actualmente, cobertura del déficit concursal).”

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¿Qué es la servidumbre de paso y cómo puede constituirse?

La respuesta a esta cuestión nos las ofrece la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2016 que nos enseña que “la servidumbre de paso objeto del litigio es una servidumbre voluntaria, constituida al amparo del artículo 594 CC que dispone que «todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga las leyes ni el orden público». Con este precepto, trasunto del artículo 348 CC, se consagra el principio de la autonomía de la voluntad como fuente normativa de las servidumbres voluntarias, y el principio de libertad, por el que cualquier utilidad puede servir de fundamento para la constitución de las servidumbres (STS de 19 de julio de 2002).”

Explica la Sala que “dentro de la modalidad de constitución por título el supuesto más normal es el contrato. El contrato puede tener por objeto específico la constitución de la servidumbre, o bien que ésta se incluya en un contrato de contenido más amplio. En este último caso el supuesto más concebible es el de la compra-venta, como en el litigio que enjuiciamos (SSTS de 13 mayo de 1987 y de 20 diciembre de 1988). Lo que sí es exigible (STS de 4 de noviembre de 1897 y 19 de julio de 2002) es que la voluntad de las partes sea expresa sobre su constitución, sin que sea lícito una interpretación extensiva al respecto, si bien ello no es aquí objeto de debate, pues no se pone en tela de juicio la constitución de la servidumbre voluntaria de paso. Cuestión distinta es lo que dispone el artículo 598 CC sobre la jerarquía de fuentes por las que la servidumbre ha de regirse. Cuando hay título, y es el caso, ésta es la fuente primaria (SSTS de 31 de mayo de 1949; 29 de mayo de 1975; 12 de junio de 1981). La sentencia de 2 de mayo de 1983 , para excluir la aplicación del artículo 564 CC al caso enjuiciado, en un supuesto de constitución de servidumbre por voluntad de los propietarios que efectuaron la segregación, declara que «[e]s claro que, siendo servidumbre voluntaria se ha de regir prioritariamente, como todas las de su clase, según el artículo 536 del CC en relación con los 594 y siguientes, y conforme a lo que dispone el 598, por el título de su constitución, determinante de los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente, de tal suerte que sólo en defecto de título se regirá la servidumbre por las disposiciones del título 7º, libro 2º que le sean aplicables…». Así se viene reiterando, entre otras, en las sentencias de 19 de diciembre de 2003, 27 de marzo de 1999,  17 de noviembre de 2011, 25 de febrero de 1988. Es por ello que, como afirma la sentencia recurrida, sea preciso interpretar el título constitutivo para determinar el alcance de los derechos y obligaciones del predio dominante y del sirviente.(…)”

Añade la Sala de lo Civil que “una vez precisado que el negocio jurídico constitutivo de la servidumbre real o predial, como servidumbre voluntaria, determina su contenido, como poder directo parcial del titular del predio dominante sobre el predio sirviente (arts. 594 y 598 CC), siendo éste el derecho de paso sobre la zona acotada, con el alcance interpretativo que merezca tal contenido, se ha de puntualizar que el derecho real de servidumbre tiene dos notas esenciales (entre otras), como declara la sentencia de 7 de junio de 2006 el ser utiliter y el ejercerse civiliter. En cuanto a la primera: la utilidad justifica el contenido y la propia existencia de servidumbre; ésta debe prestar una utilidad sirviendo un interés del predio dominante (en beneficio de otro, dice el artículo 530) por lo que el gravamen que implica no puede ser más amplio que la utilidad que proporciona. En cuanto a la segunda: el ejercicio del derecho de servidumbre debe ser adecuado al interés, en el sentido de que no caben servidumbres generales o universales, sino que el contenido debe quedar especificado, es decir, el ejercicio del derecho debe ser concreto, lo que responde al concepto de poder parcial sobre el predio sirviente. Pero como resalta la citada sentencia el predio sirviente es la finca, no una parte de ella; por lo que el objeto concreto de la servidumbre recae sobre la zona afectada, respondiendo, pues, al concepto de poder parcial sobre el predio sirviente. La limitación en el litigio que aquí apreciamos se contrae a la zona concreta acotada para el paso y no a la totalidad del predio sirviente y sus utilidades. La sentencia de 19 de mayo de 2008, Rc. 1226/2002 , niega que se infringiese el artículo 594 CC en que se fundamenta la servidumbre predial de la que es titular la dueña del predio dominante, pues «la servidumbre se constituyó por negocio jurídico establecido por la de dueña de dos fincas al vender una de ellas y así lo tuvo por conveniente , como dispone el artículo 594 del Código civil : el predio dominante no absorbe toda la utilidad de «la cosa» (como dice el recurrente) sino una parte del predio sirviente y esta parte, este gravamen, es el uso de toda el agua que emana del pozo, no es el uso de todo el predio sirviente. La servidumbre de aguas está regulada en el Código civil y en la Ley de Aguas, como servidumbre legal y nada impide que se constituya como servidumbre voluntaria, a favor del dueño del predio dominante que será el titular del derecho subjetivamente real y ejercerá las facultades que forman el contenido del derecho de servidumbre; el dueño del predio sirviente deberá soportar el gravamen que le representa la servidumbre. Este es el caso presente, en que el demandante deberá soportar que el agua del pozo sito en su predio sirviente lo utilice exclusivamente la dueña del predio dominante…»”

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¿Desde cuando se deben computar los intereses procesales del artículo 576 de la LEC?

Nos enseña la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su Auto de 16 de marzo de 2016, tras afirmar que el recurrente “sostiene que los intereses procesales del art. 576 LEC deberían de haberse computado desde la sentencia de apelación y no desde la recaída en primera instancia, tal y como realiza la resolución impugnada, por considerar que se habría cuantificado en segunda instancia nuevamente el objeto de la indemnización, por lo que debería aplicarse la doctrina relativa al principio «in illiquidis non fit mora», conforme a la cual deberían de determinarse desde la sentencia que establezca la cuantía definitiva objeto de responsabilidad. Para justificar el interés casacional invocado por el recurrente se citan las SSTS de 6 de abril de 2009 y de 30 de noviembre de 2005, Recs. nº 97/2004 y 1337/1999.”
Al respecto de las afirmaciones de recurrente afirma el alto Tribunal que “no obstante, la misma STS de 6 de abril de 2009, citada por el recurrente, viene a recoger precisamente, en relación a la aplicación de los arts. 1101 y 1108 CC, que no del art. 576 LEC, la doctrina de la Sala sintetizada en STS de 24 de julio de 2008 que establece, en todo caso, que: «esta Sala ha seguido el criterio con arreglo al cual, prescindiendo del alcance dado a la regla «in illiquidis non fit mora», atiende al canon de razonabilidad en la oposición a la reclamación del actor para decidir la procedencia o no de condenar al pago de intereses y para la concreción del «dies a quo» del devengo. Este moderno criterio, según precisan las Sentencias de 16 de noviembre de 2007 – que cita las de 4 de junio de 2006, 9 de febrero, 14 de junio y 2 de julio de 2007 – y de 19 de mayo de 2008, entre las más recientes, da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y en definitiva a la plenitud de la tutela judicial, tomando como pautas de la razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de la adeudado, y demás circunstancias concurrentes. Lo decisivo a estos efectos es, pues -como precisa la Sentencia de 20 de febrero de 2008 -, la certeza de la deuda u obligación, aunque se desconozca su cuantía». Circunstancias que determinan la inadmisión del recurso.”

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¿Qué es y cuando es posible apreciar el mutuo disenso en la extinción de las obligaciones?

Nos enseña la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia de 17 de marzo de 2016, que “dado que el art. 1.156 CC no agota todas las posibilidades de extinción de las obligaciones, es admitido generalmente por la doctrina y la jurisprudencia que el mutuo disenso, también conocido como contrarius consensus , mutuo acuerdo resolutorio o pacto de resolución, constituye también en nuestro ordenamiento jurídico una causa de extinción de las obligaciones por resolución, disolución o ruptura del vínculo contractual, conforme al principio de autonomía de la voluntad presente en el art. 1255 CC (sentencias de esta Sala núm. 156/2013, de 25 de marzo; y 133/2015, de 23 de marzo). Definido como un acuerdo de voluntades por el que las partes dejan sin efecto un contrato válidamente celebrado, pero no consumado, tiene la virtualidad de un contrato extintivo o cancelatorio, por el que las partes, que han celebrado con anterioridad otro, acuerdan que la regulación puesta en vigor pierda vigencia.”

Añade el Tribunal, que “para apreciar la existencia del mutuo disenso es necesaria la constancia de un consentimiento de signo contrario al constitutivo del vínculo contractual, que puede manifestarse tanto expresa como tácitamente, a través de actos que inequívoca y concluyentemente revelen la común voluntad de los contratantes de dejar sin efecto el negocio concluido, desligándose de las obligaciones por ellos contraídas y renunciando a exigir su efectividad y cumplimiento. Para ello, como indicó la sentencia de esta Sala núm. 1026/2007, de 10 de octubre, es imprescindible que dicho consentimiento aparezca probado y aceptado por las personas que primitivamente se obligaron, sin que pueda tener efectos liberatorios la voluntad unilateral de una de las partes. Si bien no hace falta que dicha voluntad concurrente tenga que manifestarse expresamente, pues como afirmó la sentencia de esta Sala de 25 de octubre de 1999, el abandono voluntario y recíproco del contrato por ambas partes evidencia la existencia de un supuesto de mutuo disenso que supone la extinción o resolución del vínculo contractual por retractación bilateral. Además, como aclaramos en la sentencia núm. 657/2013, de 22 de octubre, la figura del mutuo disenso opera en contratos bilaterales como el de arrendamiento de obra o el de compraventa, puesto que ningún precepto legal impide que los contratantes puedan abandonar sus pretensiones, antes de su consumación, de forma pactada o concurrente, y no tiene que manifestarse simultáneamente o en unidad de acto: «[…] dicho desistimiento concurrente y concorde, pero no expresado en unidad de acto, no contraviene el art. 1255 del Código Civil ni supone dejar el cumplimiento de un contrato al arbitrio de una de las partes pues son ambas las que pretenden la resolución (art. 1256 del C. Civil), constituyendo un modo de extinguir el contrato, con la consiguiente restitución recíproca de las prestaciones.”

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